今年下半年整體二手住宅交投表現明顯未及上半年暢旺，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，下半年迄今(截至12月16日)整體二手住宅(包括公私營)註冊量錄25,524宗，較上半年33,048宗顯著減少約22.8%；反觀，當中二手公屋交投逆市造好。下半年迄今二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量錄644宗，較上半年307宗大幅上升約109.8%，並首次半年突破600宗水平，創紀錄最好的半年。 [image: 1639767851453-81fecd45-a563-432b-85e7-cba917d3934a-image.png] 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，下半年二手公屋交投向好，其中與新一輪「白居二」的成功申請者於年中入市帶動有關。據資料顯示，7月份二手公屋註冊量升至230宗的單月史上最高，比起原先紀錄高位19年5月116宗大幅高出接近1倍，成為推高今年下半年宗數的來源。 隨著下半年二手公屋註冊宗數創新高之際，金額亦同樣跟隨升至紀錄高位。據資料顯示，下半年迄今(截至12月16日)二手公屋註冊金額已達約18.03億元，比起上半年約8.87億元高出約103.3%，與宗數齊創紀錄的半年新高。

[image: 1639483772351-a9656d00-5e05-4738-819f-c24d51dd219c-image-resized.png] 一名自稱在天水圍居住29年的網民，在「香港討論區」發文，大彈天水圍區內環境配套等都差，奉勸其他網民莫買天水圍樓，惹來激烈爭議。 網民首先抱怨天水圍居民素質參差，指天水圍有大量新移民和公共屋邨，聲稱家庭月入長期處於全港最低水平，又認為教育水平都是最低，認為「如果有小朋友搬入去天水圍，絕對令小朋友受損」。網民又指商場街市的物價絕不比元朗、屯門甚至市區為低。 網民又指，天水圍近二三十只有一些舊屋苑，即使偶有一些新的住宅落成，但基本上私樓都被公屋包圍住，而最近濕地公園附近的新盤又偏僻，又多蚊，「真係俾我都唔住，所以天水圍跌市一定第一個跌，上升都最尾先上升」。 網民又批評天水圍設施配套不足，除了公屋街市及食環署臨時街市外，「一個似樣少少啲街市都無，係呢個街市霸權嘅地方，基本上買餸要硬食貴價菜同肉，唔似得元朗咁有二三個公營街市同街舖」。他又指康樂設施方面，除了圖書館外，基本上康文設施嚴重不足，只有一個天水圍公園。 [image: 1639483806366-7a45db39-2597-4d9c-8c62-477e170469a7-image-resized.png] 網民又說，天水圍大部分學校都是第二組別、第三組別的學校，「正所謂近朱者赤，點解市區嘅家長咁想仔女入到名校網？因為就算你讀唔成書，你啲仔女啲同學將來都會係醫生律師嘅朋友圈，唔通你想個仔將來都係公屋圈輪迴？」 網民又聲言，「你就會發覺買天水圍真係死路一條，首先同樣價錢，我點解唔買屯門同元朗？起碼有上升潛力，又食到發展潛力，天水圍有咩好？我答你: 無！」 [image: 1639483817163-468acfb3-edd1-4323-92ec-5f9382e98647-image-resized.png] 言論惹來不少網民爭議，有人認同稱「住過一年栢慧，有樣嘢真係好同意，天水圍雖然公屋多，但物價真係好貴...」、「交通差，西鐵一係太逼一係上唔到車，轉K車太多人逼」。 不過有人反駁，「咁差又住三十年？」、「我想住半山，但無錢。睇餸食飯！」、「香港而家邊區無新移民？自己見識小」、「當年天水圍咁遠，咁隔涉，如果無大量公屋你估啲商場、街市、康樂設施、交通基建………會存在？會有現在規模？真係食米唔知米貴。入住前未識，入住後一樣唔知。樓主連呢樣都睇唔透，對樓市分析真係唔洗睇。而一路睇落嚟，果真像師奶抱怨」、「其實天水圍都幾大，只討論嘉湖山莊面積都好大。一般已近西鐵站作對外交通嘅樓盤可考慮(我之前住了天盛十多年)。西鐵返工時間可上車，但只有企位，亦較迫。如公司地點近屯馬線係可以的。基本設施都好，我舊時都周不時去屏山圖書館(多數人稱天水圍圖書館)，而周日多搭屯馬去元朗食嘢。現天水圍樓(嘉湖)性價比仍算高。另外，有人用屯門樓比，但近屯門站的應貴過天水圍樓不少。(而屯門樓宇分佈係比較分散的)。」

本港二手樓市交投轉靜，在成交量跌，更容易谷高成交價。受惠於北部都會區概念，白居二資金續流入入場門檻較低公屋市場。位於粉嶺的公屋祥華邨，即使樓齡37年，以未補地價金額計，年內兩度破頂。 [image: 1638264258386-8236e37b-4128-4d80-8e72-c086fa0069e6-image-resized.png] 消息指，成交個案為祥華邨祥智樓中層7室，實用面積490呎，以未補地價325萬元沽出，呎價為6633元，創出該屋邨未補地價新高，亦較今年中同類型單位舊紀錄310萬元，再攀升多15萬元。 據悉，原業主以20萬元買入，帳面勁賺305萬元，持貨16年，升值15倍。 公屋原業主袋「幾球」離場 另外，同樣位於北部的上水天平邨，最近成交個案為天明樓低層42室，實用面積349平方呎，屬2房設計，獲白居二買家以未補地價198萬元購入，呎價約5673元，屬於市價。 但值得留意，原業主於2018年以28萬元買入，曾向銀行借27.8萬元貸款，業主只以2000元首期便入住，持貨3年帳面勁賺170萬元離場。 其實，政府為了讓公屋富戶騰空單位，以縮短整體公屋輪候時間，以及增加公營房屋供應流轉。容許合資格市民透過政府購入租置單位，有關折扣率特別高，為一手業主帶來轉賣致富機會。 公營房屋轉賣多大賺 以公屋祥華邨為例，可承造九成按揭，深受到區內買家歡迎，令成交量及賺幅都不俗，成交之中以白居二買家為主。 現時新界北區目前共有四個可出售公共屋邨，除了祥華邨外，亦有粉嶺華明邨，上水太平邨及天平邨。粉嶺祥華邨今年暫錄至少30宗成交，為新界區中最多。 此外，其他公營資助計劃，如新一期綠置居以五折定價，其他居屋買入價亦有六折，一直以低價吸引買家。業主一般買入後，二手轉售多大賺離場，以天水圍「天頌苑」居屋為例，年內錄大賺數百萬元個案，已成為另類發達途徑。

利嘉閣彭錦添表示，青衣公屋長安邨安潤樓中層14室，實用面積約496方呎，未補價第二市場成交價約390萬元，呎價約7,863元。 上述做價創該屋邨未補價兩年新高，據香港房屋委員會資料，對上高價單位為實用面積約529方中層戶，2019年10月以420萬元售出。 [image: 1638090824427-bkn-20211128143632080-1128_00842_001_01p.jpeg]

有個安樂窩👍自置物業幾時都總比幫別人供樓（交租）好啦！

公屋市場不乏承接，大埔富亨邨有低層單位於6年間升值4倍。中原楊頌堯稱，富亨邨最新錄得位於亨盛樓低層12室的成交，實用面積349方呎，議價後以綠表價190萬元沽出，實用面積呎價約5,444元。原業主於2015年約37.4萬元購入單位，轉手獲利約152.6萬元或約4倍。 [image: 1637940240118-bitpgmtkb8o8louhu49-g158a6wgurtpzljpmsy46ti-resized.jpeg]

想問下賣左自己間屋咁住邊？

乜都升一餐

多少少錢就拒絕，咁呢啲人住邊？