二手居屋｜青華苑三房540萬沽3年實蝕逾20萬離場
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有業主趁額外印花稅（SSD）「鬆綁」即沽貨，需損手離場。青衣居屋青華苑一伙高層三房新近以540萬元沽出，帳面蝕10萬元離場。
美聯物業首席高級營業經理李貫甡表示，是次成交為青華苑C座華碧閣高層7室，實用面積554平方呎，屬三房間隔，座向西南，望開揚景。單位今年1月以連補地價以600萬元放盤，近日終以540萬元沽出，呎價9,747元。
參考同類單位，對上一宗成交為F座高層1室，實用面積554平方呎，去年12月中以504.8萬元沽出，新成交價較兩個月前回升35.2萬元或7%。據悉，原業主於2020年1月連補地價550萬元購入上址自住，持貨剛滿三年，是次轉手帳面蝕10萬元，單位期內貶值約2%，連同佣金等雜費，料實蝕逾20多萬元。
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2024年4月份整體二手公營房屋登記（包括自由市場及第二市場）錄782宗，按月上升80.6%，創2023年3月1,044宗後近13個月新高。與房委會第二市場成交記錄作比對後，當中有414宗屬於第二市場買賣，佔比達52.9%，比例再度重上逾五成，創2023年6月後近10個月新高。居屋方面，2024年4月份二手居屋買賣合約登記（包括自由市場及第二市場）錄666宗，按月上升85.0%，創2023年3月後近13個月新高。當中有338宗為第二市場買賣，比例錄50.8%，分別按月大幅飆升1.33倍及10.5個百分點。
居屋第二市場交投暢旺，推高第二市場比例重越五成水平，創2023年6月後近10個月新高。4月居二成交量升幅為各公營房屋類別中最大，兼跑赢同期二手私人住宅1.01倍的升幅。
公屋及綠置居方面，今年4月二手公屋及綠置居買賣合約登記(包括自由市場及第二市場)共錄105宗，按月上升59.1%，創2023年3月後近13個月新高。當中有76宗為第二市場買賣，比例錄72.4%，分別按月上升46.2%及下跌6.4個百分點。
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居屋2023今日（24日）公布最新售樓書和價單，房委會已於網上及樂富客戶中心發布，第一批買家料於下周三（31日）揀樓。
樓王可望維港景體育園
居屋樓王位於啟德啟悅苑B座30樓8室，售價最貴達494萬元，呎價10,543元。單位面積469呎料可間兩房，座向東南，料景觀十分開揚，大廳及房間可遠眺翔龍灣、觀塘避風塘，以至維港海景（望東區太古城一帶）。單位近景料會望到啟德體育園，不過按外國慣例，倘球場或表演開場或散場時，高達5萬名觀眾會來往宋皇臺站及場館一帶，料造成巨大噪音問題，甚至到晚間也有影響，有人借醉鬧事，卻也投訴無門。
啟悅苑開則好，料多款不同間隔單位也坐向東南，包括B座7號至12室、15室、16室、18至20室也享冬暖夏涼優勢。而A座4室、5室、8至10室、26室至31室也坐向東南。
居屋不推「納米盤」
而今期居屋新建單位不推售「納米盤」，最平是元朗朗天苑A座3樓19室，面積288呎，呎價5,164元，售價149萬元。朗天苑前身是房委會朗邊中轉房屋，鄰近唐人新村及屏山文物徑，但附近商場、餐廳等配套均欠奉，要駁車坐輕鐵到市中心。今期居屋有6個新項目，有啟德啟悅苑、觀塘安達臣安樺苑、安楹苑、安麗苑；新界有元朗朗天苑、屯門兆翠苑，共有逾9,100伙，市價62折出售。房委會還會重售數十伙居屋貨尾，以及數百伙租置公屋餘貨單位。
房委會即日起，會提供更詳細資料的售樓書和價單，也包括為租置公屋提供售樓小冊子，供公眾索取。揀樓期內，樂富客務中心和網站亦會提供照片和短片，涵蓋本期推售的所有租置公屋。房署會盡力在可行情況下，與持分者作出安排，協助買家視察租置公屋。
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特首於施政報告提出「家有初生優先選樓計劃」，讓增加新生嬰兒家庭購買資助出售單位機會，以鼓勵生育。
居屋2024｜為催谷本港生育率，《施政報告》提出兩項涉及房委會推行的鼓勵生育計劃，房委會資助房屋小組今日（11日）開會審議計劃細節，消息指「家有初生優先選樓計劃」將於「居屋計劃2024」實施。消息又指，房委會將為「長者優先計劃」及「優先選樓計劃」的合資格申請者，合共預留四成單位配額作選樓。
消息指，新措施將於新一期居屋實施。凡有嬰兒出生於2023年10月25日或以後的家庭申請者，而有關子女在該資助出售單位銷售計劃申請截止日期時，須為三歲或以下。房委會將於今年4月1日起實施「家有初生優先選樓計劃」，去年10月25日或之後有嬰兒出生、年滿一歲或以下的公屋家庭申請，其輪候公屋時間料可縮減一年。
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罕見靚裝公屋最新於市場放售，將軍澳公屋寶林邨一伙一房戶以綠表價168萬元易手，呎價約4,732元。原業主於14年前以19萬元買入，是次沽貨大賺近8倍離場。世紀21物業分行經理魏仕良表示，該單位為寶林邨寶寧樓中層22室，實用面積355平方呎，一房間隔，附有新淨裝修。原業主於9月放盤時叫價210萬元，最終獲區外綠表買家議價以168萬元成交，累減42萬元約20%，折合呎價4,732元。
↓↓寶林邨寶寧樓中層22室↓↓
持貨14年公屋單位升值7.8倍
據放盤圖片可見，單位裝修以灰色作主調，配合木紋家具，而客廳及廁所的地板則鋪上雲石磚。廁所空間偌大，設有浴缸及淋浴位置，料曾經改動。至於睡房以地台升高，增加空間感。據知，原業主於2009年1月以約19萬元購入物業，至今持貨14年，是次轉手帳面獲利149萬元，單位期內升值7.8倍。
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以有份參與「朗然」按揭的兩間銀行的按揭計算機計算，在無合資格擔保人下，要承造九成按揭，以白表單身申請人入息限額「封頂」的3.1萬元計算，最高可負擔樓價介乎306萬至359萬元，亦即只有不足一成單位可在壓力測試中「過關」。
房協居屋朗然房協資助出售房屋「朗然」下周四（11月30日）起接受申請，合共提供422伙，售價介乎255.5萬至645.6萬元，售價較同區居屋貴最多35%。但值得注意的是，與房委會不同的是，房協的項目雖然有官方擔保，但買樓人士仍要如私樓一樣通過壓力測試，變相部份合資格人士「止步」。
公屋聯會總幹事招國偉表示，若白表申請人能以家人作擔保人，或首期「預鬆啲」，便可放寬壓力測試限制，惟若單身申請人擬「靠自己」，選擇未必太多，惟房協的資助出售房屋的交樓質素，較房委員居屋高，令其定價亦會較高，在入息限額看齊下，便會出現兩難情況，預期日後「樂建居」亦會出現類似困局。他建議當局拉高房協和樂建居申請者的入息和資產限制，以解決合資格申請人「無樓揀」的尷尬局面。
房協朗然示範單位
房協居屋朗然按揭
房協表示，已與16間銀行或財務機構簽訂協議，可為買家提供最高90%按揭，包括恒生銀行、渣打銀行、東亞銀行、中國銀行（香港）等。
https://www.u8hk.com/topic/2010/居屋2023-房協朗然入場費255萬62折-申請資格-戶型面積-每月供款記者以顧客身份致電有份參與按揭的恒生銀行查詢，職員表示，一般會在收樓前的半年內才會開始做按揭，亦即最快2025年中才開始做按揭，現時相關按揭詳情仍未出爐，亦無法預計屆時的利率走勢。
職員續指，根據以過往經驗，一般房協的項目，雖然有房協擔保，但仍要如私樓一樣，需通過壓力測試，若準業主未能通過壓力測試，而做不到九成按揭，一般可以直系親屬作擔保人，以放寬入息限制，但直系親屬的年齡不可超過60歲，要有穩定入息，亦無其他貸款，否則一般做不到30年按揭。
根據恒生銀行的網上按揭計算機計算，以該銀行的按揭年利率約4.13%計算，在無擔保人下承造九成按揭，若準業主月入為3.1萬元，即今次項目的白表單身人士入息「封頂」，最高按揭貸款金額為2,759,414元。（恒生銀行網頁截圖）根據恒生銀行的網上按揭計算機計算，以該銀行現時按揭年利率約4.13%計算，在無擔保人下承造九成按揭，若準業主月入為3.1萬元，即今次項目的白表單身人士入息「封頂」，最高按揭貸款金額為2,759,414元，以此推算下，最高可負擔樓價為306.6萬元，亦即申請人只可在35個一房單位之中揀選，僅佔整個項目8.3%。
記者再以渣打銀行的計算工具，以該銀行的按揭年利率3.625%計算，在同一條件下，單身申請人最高可負擔的樓價為3,590,105元，較恒生高約53萬元，但可供選擇的單位亦只是多5間，亦即是40個單位，亦僅佔整個項目9.5%。
根據渣打銀行的按揭計算機，若單身申請人月入為3.1萬元，最高可負擔的樓價為359萬元。（渣打網頁截圖）上述40個單位中，只有2A座無上榜，換言之，所有單位均無海景，而當中亦只有5個位於極低層的單位，屬於逾400呎的兩房戶，但亦只有開放式廚房，餘下的均屬一房單位，換言之，有意買兩房單位的單身申請人將「爭崩頭」。
朗然三房「入場價」為5,519,000元，若以同一條件計算，恒生銀行和渣打的申請人家庭總入息分別需達5.6萬元和4.75萬元，才可通過壓力測試，若申請人的入息未達相關標準，預料或需要以合資格家人作為擔保人，或放棄九成按揭才可「上車」。
公屋聯會總幹事招國偉表示，過往房協的項目，準業主在申請按揭時均要通過壓力測試，但若有直系親屬擔保，一般可放寬壓力測試的情況，但若單身人士只能「靠自己」又只有一成首期，在單位選擇上較少。
被問到是否房協定位過高，招國偉則表示，在政府設立置業階梯上，房委會和房協居屋定位相近，故在申請資格上會與房房委會看齊，但後者卻非「清水樓」，交樓質素較高，故定價會較高，變相會出現兩難局面，即在定價較高後，會令部份單身申請人在無合資格擔保人下，無法做到九成按揭，憂慮日後樂建居亦會出現類似困局。
他建議日後房協的項目，在入息和資產審查作出調整，例如基於房委會限額增加一定成數，以放寬申請門檻，令更多市民合符資格，避免再出現申請者「無樓揀」的尷尬局面。
朗然平面圖
房協安達臣道朗然 | 申請日期
11月30日至12月13日接受申請。房協安達臣道朗然 | 示範單位地址
房協長沙灣辦事處。房協安達臣道朗然 | 價單及入場費最低單位
朗然日前已推出價單，在1房單位中，入場費最低的單位為2B座1樓K單位（308平方呎），單位售價為255.5萬。兩房單位中，入場費最低的單位為第1B座1樓D(422平方呎)單位，售價為$355.3萬。三房單位中入場費最低單位為第2A座1樓E單位，售價為近551.9萬。房協安達臣道朗然 | 按揭
貸款金額上限為樓價九成。房協表示現時已經有16家銀行（包括本港的大型銀行）落實為項目買家承造按揭，最快於2025年底入伙，樓花期長約2年。房協安達臣道朗然的設施
根據房協過往交樓標準，朗然單位內已經有基本設施，包括地板、廚房廚櫃、冷氣機、基本電器等。會所方面，地下設有健身室、閱讀室、多用途室、遊戲室及兒童遊樂室。
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屯門公 建生邨成交
屯門建生邨區內設施發展成熟，居住環境恬靜，加上樓價及租價大眾化佔優，故受到不少準買家及租客青睞，而日前分行則錄得一宗建生邨未補地價的「即睇即買」成交個案。白居二買家即睇即買
祥益地產高級分行經理黃文樂表示，上述所錄成交單位為5座(康生樓) 低層19室，實用面積407呎。日前獲一名外區白居二垂青，新買家考慮到該屋苑周邊配套一應俱全，而且原業主即場再減5萬，新買家有感樓價低水，能夠負擔，遂便決定以110萬(未補地價)「即睇即買」上址，以實用面積計算呎價為2,703元，屬低於市場價。
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居屋未補價二市場價格繼續下挫，藍田居屋呎價跌至同區公屋水平。世紀21聯誠謝寶昭表示，區內康栢苑C座中層2室，實用面積約554方呎，屬遺產物業，今年1月開價約398萬港元放售，3月時社會復常曾短暫封盤，惟樓市表現未如預期，最後仍要勁減約98萬元，以約300萬元易手，減幅達約24.6%，呎價只約5,415元。
據香港房屋委員會資料，今年7月屋苑一個同面積低層戶，成交呎價同約5,415元。但再對上低位已要追溯至2015年1月，當時一個實用面積約541方呎中層戶，以290萬元易手，呎價約5,360元，反映最新個案呎價已回到近9年前水平。
關於未補價居屋居屋定價比私樓平近一半，是因為政府為買家提供了免地價的優惠。居屋有轉讓限制，業主想賣走單位時，須視乎是否已屆滿年期限制，而決定是否有「補地價」的需要，即向政府退還當初所享樓價折扣。
未補地價的居屋單位，只可於「居屋第二市場」(居二市場）出售，政府在推售新居屋時，同步推行白居二計劃，就是讓合資格的白表買家在居二市場買居屋；至於補價後的單位，則可在公開市場自由出售，補價普遍由接手的買家承擔，亦即居屋業主開價高一些。
居屋放盤描述通常寫有「已補地價」、「未補地價」的字句，以提示接手的買家是否有補價的需要。
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房協即將推售位於觀塘安達臣道的資助出售房屋項目「朗然」，合共提供422個單位。房協今日（22日）公布，將以市價六二折推售「朗然」，折扣率與房委會「居屋2023」看齊，售價介乎255.5萬至645.6萬元，將於下周四（30日）起接受申請。朗然位於觀塘安達臣道R2-3地盤，合共可提供422伙，實用面積303至658平方呎，戶型由一房至三房，預計最快2025年底入伙。
最平255.5萬元香港市價62折推售
房協總經理（銷售及市場事務）柯靄邦表示，將以市價六二折推售「朗然」，折扣率與房委會「居屋2023」看齊，售價介乎255.5萬至645.6萬元，呎價介乎8,212至9,812元，共有16間銀行／財務機構會提供九成按揭。申請資格亦與房委會居屋看齊，即單身人士入息和資產限額分別為3.1萬元和73.5萬元；二人或以上家庭申請者則分別為6.2萬元和147萬元。
房協朗然11月30起接受申請
柯靄邦表示，朗然將於下周四起接受申請，至12月13日晚上7時起截止，申請費為270元，預計明年2月公布抽籤結果、明年第二季揀樓。至於揀樓次序方面，房協會預留兩成單位，即最多85個單位予受重建影響住戶，隨後才輪到綠表家庭和綠表單身申請人，以及白表家庭和白表單身申請人。
被問到呎價較同區居屋貴兩成，在私樓出現連番減價推售後，會否憂慮「朗然」銷情受影響，柯靄邦表示，項目位於市區半山，亦設有會所等，單位內又配備家電等，認為資助出售房屋項目與私樓較複雜的需求不同，難以與私樓的銷情和售價比較。他又稱，「居屋2023」亦有18萬人申請，反映香港大部份人有置業需求，認為有負擔能力，亦有許多人想買樓，「我哋預期都係會有好多人申請」。
朗然由房協所發展，位置在安達臣道，地址為安禧街18號，屬於房協2023年新一期的資助出售房屋(俗稱居屋)，今日公布價單，以市價62折出售，定價約255萬元起。下文將會介紹朗然申請資格、戶型、平面圖及樓價等。
朗然申請時間： 2023年11月30日接受申請 2023年12月13日晚上7時截止 2024年2月抽籤 2024年第二季揀樓 朗然揀樓安排： 綠白表比例維持四六比 受清拆計劃影響住戶優先 家庭申請者(綠表、白表) 一人申請(只可以選購1房及2房單位) 申請資格及申請費： 申請費$270元，
(網上申請可使用PayPal及信用卡；如郵寄/親身申請須支付劃線支票或銀行本票，抬頭人為「香港房屋協會」)朗然綠表者：主要適用於出租屋邨、公屋、年長者居住單位住戶、持有有效《綠表資格證明書》的人士及「長者租金津貼計劃」的受惠者
朗然白表者：申請人入息及資產須符合以下限額:
一人申請者入息$31,000 資產小於$73.5萬 家庭申請者入息$62,000 資產小於$147萬 朗然基本資料： 地址：安禧街18號(安達臣道R2-3用地) 單位數目：422伙 座數：2座 層數：12層 入伙日期：2025年12月31日 梯伙比例：一梯17至19伙 屋苑設施：會所包括健身室、閱讀室、多用途室遊戲室及兒童遊樂室 停車場：34個車位，不包括訪客停車位 朗然屋苑分析:朗然總數422伙，8成為兩房單位，較近年房委會居屋近年傾向1房，相信更能吸引家庭客的需求，而且在交樓標準方面，房協居屋入伙時候已經會有地板、分隔裝身，廚房會有廚櫃，以至冷氣機等基本家電，可以收樓即入伙。不過，朗然所在安達臣位置相對偏遠，雖然未來會有「東九龍線」的無軌捷運接駁，但始終不能夠要乘搭港鐵需要駁一程車，將會影響到朗然吸引力。
朗然平面圖戶型初步分析：朗然總數422伙，單位面積介乎303呎至658呎，包括一房至三房單位，當中兩房單位佔八成。
朗然戶型實用面積 (平方呎) 1房(開放式廚房) 303至308呎 共35個單位 2房(開放式廚房) 422至452呎 共221個單位 2房(標準廚房) 486至524呎 共118個單位 3房(標準廚房) 625至658呎 共48個單位 朗然價錢/定價/樓價：朗然以市價62折出售，約255萬至645萬元，平均呎價約8200至9800元，相較同區由房委會興建的3個居屋安楹苑、安樺苑、安麗苑平均實用呎價介乎7030至7370元，高出接近2成
朗然最平單位255.5萬元
首期金額：$25.55萬元 30年款期每月供款：$11,145元朗然最貴單位645.6萬元
每月供款：$64.56萬元 30年款期每月供款：$28,161 朗然轉售限制 首五年內須以原價出售予合資格人士; 首15年不能夠補地價，只能夠在居屋第二市場轉售予合資格人士; 15年後可申請補地價並在自由市場出售 朗然按揭房協不提供按揭擔保，不過已與滙豐、恒生、中銀、渣打等合共19間銀行簽訂按揭協議，最高可提供9成按揭，按照一般按揭審批，現時最高供款年期為30年。
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樓價回落，息口亦近見頂，吸引用家入市，近期二手交投漸見回穩。中原地產屯門碼頭分行資深分區營業經理劉俊雄表示，屯門居屋美樂花園4座低層F室，實用面積約861方呎，三房套間隔。單位於9月在二手市場未補價叫價665萬元，最終減價32萬元或約4.8%，至633萬元沽出，呎價約7,352元。
附新裝修及家電 單位享全海景
劉俊雄透露，買家為港島公屋租戶，將屆退休之齡，為日後理想退休生活作好準備，決定將公屋交還，用綠表資格買居屋，鍾情美樂花園屬臨海屋苑，環境寫意，交通亦見方便，上址享全海景，且附全新裝修及傢俬電器，考慮不久即拍板承接。據悉，原業主早於1990年以綠表價59.36萬元購入單位自用，持貨約33年，現轉售帳面獲利573.64萬元，單位期內升值近10倍。
美樂花園位於屯門碼頭湖翠路2號，鄰近輕鐵美樂站，共有10座，提供2,240伙，單位實用面積由589至861方呎。
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