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2021樓價屹立不倒!2022通關後勢再升


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    最近有朋友問筆者,在疫情未受控下,加上國內的調控政策,會否影響香港的樓價,現時究竟租樓好還是買樓好?筆者回答這些問題已經無數次,經常提醒買家首要條件是要量力而為,有能力的時候就是入市時機。

    首先,筆者認為如果資金只是剛剛足夠付首期,而沒有超過兩至三年儲備的供樓資金,這是非常危險的,因為樓價未必能夠在短期內一定會上升,當然,購買的單位重點是自住,最重要是能夠定期供款,同時,工作的穩定性亦相當重要,無論樓價上升或下跌,只要不斷供,就算樓價跌幅超過銀行借貸的首期,相信大部份銀行都不會即時叫業主償還樓價的差幅。

    如果買家能夠做到有足夠的首期,亦有幾年的供樓資金,再加上有穩定的工作,那麼任何時候都可以入市買樓,況且未來通關在望,到時房屋的需求會更加熾熱,這樣買家就不會擔心入市之後樓價下跌而影響心情!相反,如果沒有上述的基本條件,那麼短期之內租賃單位亦不失為過。

    縱觀中國近期在各行各業進行了一些調控,特別是房地產,因為國內很多發展商槓桿比率相當嚴重,現金流非常緊張,當政府收緊房地產的借貸及一些銷售的限制等措施,國內的發展商容易出現資金斷裂,再加上骨牌效應,很多發展商已經支持不住,隨時面臨倒閉的危機!香港雖然亦有部份國內發展商在港投資房地產的開發,部份亦受到資金斷裂而影響在港賣樓的步伐,但整體而言仍未出現嚴重的事故及問題。

    這兩年香港雖然受到社會事件及疫情影響,但是香港的房地產依然屹立不倒,特別是今年,樓價由年初至今累積的升幅已經大約有6至7%,相信在未來中港通關之後,香港的樓價可以更上一層樓。


  • 乜都升一餐

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其他網友回應

  • 公屋2023

    開放式納米單位入場門檻低,在樓價最高峰時,市民為求上車亦曾受追捧,隨着樓按放寬,買樓所需首期下降,準買家意向入市面積較大單位。根據利嘉閣資料,2022年期間全港實用面積250方呎或以下住宅單位,全年錄約868宗二手買賣登記,按年跌約43%。而今年截至5月中為止,該類單位只錄346宗登記,比去年同期仍少4宗。

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    本港樓市自高峰回落,加上政府放寬樓按後,用家「買大唔買細」,納米戶需求大減,據統計,實用面積250方呎或以下住宅,去年成交量創至少10年新低,同時,今年註冊成交的同類單位部分轉售蝕幅高逾三成,其中,西營盤瑧蓺及翰林峰兩個半新盤年內暫錄登記成交,全都要帳蝕離場,現時市場主打該類單位的主要項目有約900個放盤,不少以蝕本價放售。

    缺乏交投量推動,近年迷你戶身價大跌。據該行資料,上述類型物業已知購入價及撇除除名或同姓氏轉讓後,今年錄約255宗二手登記,當中90宗屬帳面貶值,所佔比例達約35%。事實上,有地產代理行樓價指數反映,主要二手屋苑樓價由高位回落最多約18%,但過去約半年轉手的迷你單位,樓價跌幅遠超整體樓市。

    部分成交個案更跌穿十年前價位,其中,佐敦珀.軒一個實用面積約229方呎單位,5月時以430萬元登記轉手,比2013年購入價帳面再低約21%。

    即使公屋單位,如大埔太和邨實用約217方呎單位,未補價第二市場售103萬元,約5年帳面貶值逾31%。區內代理又指,同屋邨亨和樓一個低層單位,實用面積約234方呎,收租業主沽貨離場,已補價自由市場售248萬元,5年帳蝕90萬元,樓價跌幅逾26%。

    此外,本網統計12個以細單位供應為主,今年內亦錄買賣登記的半新盤,現時合共有約900個放盤。屯門掃管笏恆大.珺瓏灣早前錄樓價低於「3球」二手轉讓,約3年跌價逾26%。代理透露,屋苑現有至少100個買賣放盤,部分辣招期仍未屆滿,放售價330萬元起,比3年前買入價帳面低近13%,不過,二手市場查詢並不活躍。而元朗尚悅.嶺年內成交較多,至少錄14宗買賣登記,只有兩宗賺幅不足1%個案,其餘都低於購入價,項目現有逾90個放盤。

    當中紅磡環海.東岸佔145個,叫價由370萬元起,其中,實用面積約194方呎納米單位,原業主2019年中二手購入,現開價較購入價低近14%。其次,西營盤翰林峰亦有120個放盤,實用面積195方呎單位,最低叫價540萬元,該盤今年登記全數帳面貶值。

    同區瑧蓺今年登記亦全部帳面蝕讓,包括實用面積約216方呎單位,僅以450萬元登記轉手,約5年帳面跌價逾36%。代理指,該盤現時有約60個買賣盤,入場放盤實用面積約222方呎,開價570萬元,較2017年購入價帳面低近110萬元,貶值約16.1%。

    原文網址:納米私樓公屋全線淪陷 佐敦細戶揸十年竟貶值21% | on.cc東網 | 產經 https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20230528/bkn-20230528214437935-0528_00842_001.html

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  • 公屋2022

    隨着社會復常今年首季二手樓價指數回升約7%,未補地價公屋單位造價跟隨回升。市場消息透露,香港仔華貴邨華禮樓 (1座)高層5室,實用面積385平方呎,現為2房間隔,從代理提供照片顯示,單位裝修尚算企理,最大賣點是睡房可望開揚海景,屬於優質單位。原業主原本叫價318萬元放盤,輕微議價後以316萬元(未補地價)易手,呎價約8208元,屬屋苑2018年9月以來約5年高位。

    區內代理透露,原業主於2015年以210萬元購入單位,持貨約8年帳面獲利106萬元離場。又謂業主去年底已經移外國,日前專誠回港賣樓,由於華貴邨沒有同類海景單位放盤,故放盤不久便成功沽出。

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  • 公屋2023

    曾多次刷新公屋王紀錄的鑽石山鳳德邨已今非昔比,最新一個兩房單位放盤足足7個月,即使近期樓市氣氛轉好,單位仍要累減98萬元才可成功出售。
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    富誠地產李志浩表示,單位位於紫鳳樓高層18室,實用面積445方呎,兩房間隔,單位裝修殘舊,向東北望市景,業主於去年9月以328萬元於居二市場放售,最近將叫價減至255萬元,最終以綠表價230萬元成交,實用呎價5,168元。

    原業主於1998年8月以25萬元買入,持貨25年,今次成交賬面賺205萬元。

    將軍澳慧安園累減110萬甩手

    近日樓市氣氛稍為回穩,世紀21物業(將軍澳)魏仕良表示,將軍澳慧安園錄得成交,單位位於2座高層B室,實用面積578方呎,望寶翠公園開揚景。

    業主於去年三月放盤,當時叫價800萬元,近日調整至730萬元,最終以690萬元成交,實用面積呎價11,938元,累減110萬元。

    代理補充,原業主於1995年10月以300萬買入單位,持貨28年,賬面賺390萬元。

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  • 公屋2021

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    網上有討論區一直都稱「公屋仔=人生羸家」,主要原因是香港高昂的樓價,令到不少人對於「上車」的願望愈走愈遠,因此不少人都認為住公屋已經解決了在香港居住的重大問題。但有網民在網上發文,題為「買公屋係咪有D伏」,帖文引起網民的討論。

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    帖文一出後,不少網民都提醒樓主「限米煮限飯」不要嫌棄太多,「五百呎才百多萬,私人樓一定做不到。買了之後,起碼是擁有一間自己名下的物業。」、「就算讓樓主抽到新居屋,但樓主是否有能力付首期?是否供得起?否則只能買公屋。」,也有人建議樓主用綠表買居屋,「樓主應該考慮用綠表買居屋,質素或地段會較公屋好。」

    同時,有人認為樓主應該實地考察和考慮公屋的環境,「其實公屋即使要維修,也是政府承包的,所以費用不會太貴。但公屋最好要自己去實地考察下,愈接近市中心愈好。」、「樓主比較擔心是入住後的環境,附近可能是少數族裔或者新來港人士,所以要比較留意。」

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  • 買樓2021

    今年下半年整體二手住宅交投表現明顯未及上半年暢旺,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,下半年迄今(截至12月16日)整體二手住宅(包括公私營)註冊量錄25,524宗,較上半年33,048宗顯著減少約22.8%;反觀,當中二手公屋交投逆市造好。下半年迄今二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量錄644宗,較上半年307宗大幅上升約109.8%,並首次半年突破600宗水平,創紀錄最好的半年。

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    美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,下半年二手公屋交投向好,其中與新一輪「白居二」的成功申請者於年中入市帶動有關。據資料顯示,7月份二手公屋註冊量升至230宗的單月史上最高,比起原先紀錄高位19年5月116宗大幅高出接近1倍,成為推高今年下半年宗數的來源。

    隨著下半年二手公屋註冊宗數創新高之際,金額亦同樣跟隨升至紀錄高位。據資料顯示,下半年迄今(截至12月16日)二手公屋註冊金額已達約18.03億元,比起上半年約8.87億元高出約103.3%,與宗數齊創紀錄的半年新高。

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  • 買樓2021

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    一名自稱在天水圍居住29年的網民,在「香港討論區」發文,大彈天水圍區內環境配套等都差,奉勸其他網民莫買天水圍樓,惹來激烈爭議。

    網民首先抱怨天水圍居民素質參差,指天水圍有大量新移民和公共屋邨,聲稱家庭月入長期處於全港最低水平,又認為教育水平都是最低,認為「如果有小朋友搬入去天水圍,絕對令小朋友受損」。網民又指商場街市的物價絕不比元朗、屯門甚至市區為低。

    網民又指,天水圍近二三十只有一些舊屋苑,即使偶有一些新的住宅落成,但基本上私樓都被公屋包圍住,而最近濕地公園附近的新盤又偏僻,又多蚊,「真係俾我都唔住,所以天水圍跌市一定第一個跌,上升都最尾先上升」。

    網民又批評天水圍設施配套不足,除了公屋街市及食環署臨時街市外,「一個似樣少少啲街市都無,係呢個街市霸權嘅地方,基本上買餸要硬食貴價菜同肉,唔似得元朗咁有二三個公營街市同街舖」。他又指康樂設施方面,除了圖書館外,基本上康文設施嚴重不足,只有一個天水圍公園。

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    網民又說,天水圍大部分學校都是第二組別、第三組別的學校,「正所謂近朱者赤,點解市區嘅家長咁想仔女入到名校網?因為就算你讀唔成書,你啲仔女啲同學將來都會係醫生律師嘅朋友圈,唔通你想個仔將來都係公屋圈輪迴?」

    網民又聲言,「你就會發覺買天水圍真係死路一條,首先同樣價錢,我點解唔買屯門同元朗?起碼有上升潛力,又食到發展潛力,天水圍有咩好?我答你: 無!」

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    言論惹來不少網民爭議,有人認同稱「住過一年栢慧,有樣嘢真係好同意,天水圍雖然公屋多,但物價真係好貴...」、「交通差,西鐵一係太逼一係上唔到車,轉K車太多人逼」。

    不過有人反駁,「咁差又住三十年?」、「我想住半山,但無錢。睇餸食飯!」、「香港而家邊區無新移民?自己見識小」、「當年天水圍咁遠,咁隔涉,如果無大量公屋你估啲商場、街市、康樂設施、交通基建………會存在?會有現在規模?真係食米唔知米貴。入住前未識,入住後一樣唔知。樓主連呢樣都睇唔透,對樓市分析真係唔洗睇。而一路睇落嚟,果真像師奶抱怨」、「其實天水圍都幾大,只討論嘉湖山莊面積都好大。一般已近西鐵站作對外交通嘅樓盤可考慮(我之前住了天盛十多年)。西鐵返工時間可上車,但只有企位,亦較迫。如公司地點近屯馬線係可以的。基本設施都好,我舊時都周不時去屏山圖書館(多數人稱天水圍圖書館),而周日多搭屯馬去元朗食嘢。現天水圍樓(嘉湖)性價比仍算高。另外,有人用屯門樓比,但近屯門站的應貴過天水圍樓不少。(而屯門樓宇分佈係比較分散的)。」

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  • 公屋2021

    本港二手樓市交投轉靜,在成交量跌,更容易谷高成交價。受惠於北部都會區概念,白居二資金續流入入場門檻較低公屋市場。位於粉嶺的公屋祥華邨,即使樓齡37年,以未補地價金額計,年內兩度破頂。
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    消息指,成交個案為祥華邨祥智樓中層7室,實用面積490呎,以未補地價325萬元沽出,呎價為6633元,創出該屋邨未補地價新高,亦較今年中同類型單位舊紀錄310萬元,再攀升多15萬元。

    據悉,原業主以20萬元買入,帳面勁賺305萬元,持貨16年,升值15倍。

    公屋原業主袋「幾球」離場

    另外,同樣位於北部的上水天平邨,最近成交個案為天明樓低層42室,實用面積349平方呎,屬2房設計,獲白居二買家以未補地價198萬元購入,呎價約5673元,屬於市價。

    但值得留意,原業主於2018年以28萬元買入,曾向銀行借27.8萬元貸款,業主只以2000元首期便入住,持貨3年帳面勁賺170萬元離場。

    其實,政府為了讓公屋富戶騰空單位,以縮短整體公屋輪候時間,以及增加公營房屋供應流轉。容許合資格市民透過政府購入租置單位,有關折扣率特別高,為一手業主帶來轉賣致富機會。

    公營房屋轉賣多大賺

    以公屋祥華邨為例,可承造九成按揭,深受到區內買家歡迎,令成交量及賺幅都不俗,成交之中以白居二買家為主。

    現時新界北區目前共有四個可出售公共屋邨,除了祥華邨外,亦有粉嶺華明邨,上水太平邨及天平邨。粉嶺祥華邨今年暫錄至少30宗成交,為新界區中最多。

    此外,其他公營資助計劃,如新一期綠置居以五折定價,其他居屋買入價亦有六折,一直以低價吸引買家。業主一般買入後,二手轉售多大賺離場,以天水圍「天頌苑」居屋為例,年內錄大賺數百萬元個案,已成為另類發達途徑。

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  • 買樓2021

    利嘉閣彭錦添表示,青衣公屋長安邨安潤樓中層14室,實用面積約496方呎,未補價第二市場成交價約390萬元,呎價約7,863元。
    上述做價創該屋邨未補價兩年新高,據香港房屋委員會資料,對上高價單位為實用面積約529方中層戶,2019年10月以420萬元售出。

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    有個安樂窩👍自置物業幾時都總比幫別人供樓(交租)好啦!

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  • 買樓2021

    在港買樓靠「父幹」已成為新常態,不過,凡事總有例外,嘉欣為一名公立醫院護士,從小與家人居住在300平方呎的公屋單位,最擠迫時期曾有六個人共住。成長時期,嘉欣的居住環境缺乏私人空間,故畢業後,她利用七年時間「儲錢」存下100萬元首期,並於2019年斥資近400萬元買入元朗瑧頤一個面積約238平呎的開放式單位,總算擁有自己的小天地。

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    冀循序漸進地「樓換樓」
    與嘉欣交談期間,發現她是一個有目標、對將來有追求的年輕人。 「細就細啲(現時單位),但呢個會係我嘅第一步。」她透露自己的「十年計劃,就是循序漸進地「樓換樓」,冀由現時的元朗開放式單位,日後換至市區的一房單位。瑧頤屬於單幢式設計,主打細單位,位於元朗十八鄉路傍。嘉欣購入元朗瑧頤一個開放式單位自住,並打算日後再換樓,換入市區一房戶。

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    「買樓、供樓份錢都係自己出」
    「今次買樓嘅錢全都是靠自己一手一腳,用七年時間儲返來。」是次以近400萬元入市,每月供樓支出逾1.2萬元。嘉欣指,「 買樓、供樓份錢都係我自己出,無人幫我!就算係屋企、朋友都無幫我!」她為自己不用靠「父幹」而成功買樓,感到自豪。

    她指,自己為買樓,生活變得節儉,盡量做到「應使則使」,「連化妝品都唔會買太多,奢侈品就更加唔會諗。」她笑指,曾試過去旅行選擇早機,前一晚訓機場,以省卻一晚酒店開支。「個個女仔都會有一個好啲嘅手袋,但我想買樓,唔買袋啦。」

    「慳出第一個本」再部署投資
    「我好記得我一畢業嗰時,個戶口得二千蚊。所以我覺得我都幾叻,做咗幾年野,儲到100萬出嚟做首期買樓。」她透露,其上車之路首先是要「慳出第一個本」,然後再思考如何運用本金作投資,投身社會初期的她對投資一竅不通,便先從低風險產品入手,然後才涉足其他投資。

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    為上車拒租樓 忍受與家人爭執
    堅持買樓,嘉欣有其「苦衷」。她解釋道,從小與家人居住在300平方呎的公屋單位,最擠迫時期曾有六個人共住,長大後,自己的工作是實行輪班制,當「返夜更」時,須工作至早上才回家休息,與家人的作息時間完全相反,令其無法好好休息。相反,有時候需要「返早更」,早上5點多便起床梳洗,打擾到家人,她坦言因此經常與家人產生磨擦爭執。

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    面對「同住難」,不少人會考慮先搬出去、租樓住,但嘉欣選擇忍耐數年,「我租樓等於幫人供樓,咁我就唔想咁。」如不少上車族的心態一樣,省卻租金支出,就是為了加快儲錢,達成上車目標。

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  • 公屋2021

    公屋市場不乏承接,大埔富亨邨有低層單位於6年間升值4倍。中原楊頌堯稱,富亨邨最新錄得位於亨盛樓低層12室的成交,實用面積349方呎,議價後以綠表價190萬元沽出,實用面積呎價約5,444元。原業主於2015年約37.4萬元購入單位,轉手獲利約152.6萬元或約4倍。

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    想問下賣左自己間屋咁住邊?

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    放得好 遲左放跌多20%

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    升跌ㄧ定有、但長遠應該好過渣現金、至少收租多過放銀行

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    其實公屋真係唔應該賣,納稅人起公屋初心係安置低能力及冇屋住既市民,而唔係畀佢炒賣... 正如宿舍一樣,條件夠你就要搬走。

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