2021樓價屹立不倒！2022通關後勢再升
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最近有朋友問筆者，在疫情未受控下，加上國內的調控政策，會否影響香港的樓價，現時究竟租樓好還是買樓好？筆者回答這些問題已經無數次，經常提醒買家首要條件是要量力而為，有能力的時候就是入市時機。首先，筆者認為如果資金只是剛剛足夠付首期，而沒有超過兩至三年儲備的供樓資金，這是非常危險的，因為樓價未必能夠在短期內一定會上升，當然，購買的單位重點是自住，最重要是能夠定期供款，同時，工作的穩定性亦相當重要，無論樓價上升或下跌，只要不斷供，就算樓價跌幅超過銀行借貸的首期，相信大部份銀行都不會即時叫業主償還樓價的差幅。
如果買家能夠做到有足夠的首期，亦有幾年的供樓資金，再加上有穩定的工作，那麼任何時候都可以入市買樓，況且未來通關在望，到時房屋的需求會更加熾熱，這樣買家就不會擔心入市之後樓價下跌而影響心情！相反，如果沒有上述的基本條件，那麼短期之內租賃單位亦不失為過。
縱觀中國近期在各行各業進行了一些調控，特別是房地產，因為國內很多發展商槓桿比率相當嚴重，現金流非常緊張，當政府收緊房地產的借貸及一些銷售的限制等措施，國內的發展商容易出現資金斷裂，再加上骨牌效應，很多發展商已經支持不住，隨時面臨倒閉的危機！香港雖然亦有部份國內發展商在港投資房地產的開發，部份亦受到資金斷裂而影響在港賣樓的步伐，但整體而言仍未出現嚴重的事故及問題。
這兩年香港雖然受到社會事件及疫情影響，但是香港的房地產依然屹立不倒，特別是今年，樓價由年初至今累積的升幅已經大約有6至7%，相信在未來中港通關之後，香港的樓價可以更上一層樓。
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乜都升一餐
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市場上公屋戶入市個案有所增加。有屯門區公屋業主見孩子長大，希望以「樓換樓」換一間面積更大單位，故沽出手上公屋物業，以438萬元買入盈豐園三房戶。祥益地產高級分行經理黃文樂表示，是次成交單位為屯門盈豐園2座低層C室，實用面積513平方呎，屬三房兩廳間隔，單位新近以438萬元沽出，成交呎價為8,538元。據了解，原業主於1992年以約156萬元購入單位，是次轉手帳面獲利約高達282萬元。
1992年買入價僅156萬
新買家原為公屋業主，屬區內換樓客，原業主見孩子長大，希望以「樓換樓」換一間面積更大單位，故沽出手上公屋物業後，隨即開始不斷睇樓，比較區內多個物業後最終鎖定盈豐園三房。
原業主「升呢」做私樓業主之外，同時為了兩個孩子特別換入三房戶，以便孩子各自擁有自已的房間。
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香港樓價持續攀升，在供應不足下，買家流入公營房屋市場，令公屋及居屋持續變成賺錢炒賣工具。香港仔利東邨一個高層單位，實用面積490方呎單位，上月以452萬元（未補價）成交，實呎9,224元，創港島區內公屋未補價呎價新高，並為全港未補價公屋第二高。據報，有關單位為東業樓高層04室，原業主2015年約52萬元未補價購入，持貨6年，帳面獲利400萬元或升值近7.7倍。
公營房屋製造富戶？
公屋原意讓有需要人士有基本住屋，但在租置計劃下，加上樓市單位供應又不足情況促使，出售公屋單位都可以大幅圖利。
居屋目的是幫助市民上車置業，而租置計劃、綠置居等容許公屋出售，幫助置業人士上車外，本意是希望公屋富戶騰出單位，令公屋轉給予有需要其他基層。
但為了給予誘因讓公營房屋內居民轉為業主，政府釋出非常優厚條件，吸引人入市。例如新一期綠置居以5折定價，以低價吸引買家。而首個綠置居項目新蒲崗景泰苑為例，去年錄多宗二手買賣，全部大賺離場。綠表客入市可以借足逾九成按揭，故當日買家首期只需10多萬元，已大賺逾百萬元，逾半賺幅達1倍。
白居二客搶高居屋價
另外，「白居二」市場方面，居屋本身買入價有六折，而著數唔少，除了免補地價入市外，如果樓齡20年以下，大部份銀行都會為「居二」買家提供9成按揭，25年還款期，以及不用通過壓測，令「居二客」更放心上車。
所以，近期居屋業主以高價出貨，大賺一筆，以天水圍「天頌苑」居屋為例可大賺數百萬元，白居二上車客在背後提供不少助力。
在樓市整體單位供應欠缺下，除了私樓出現破頂成交外，資金流入炒高居屋及公屋，公營房屋本身是提供基本住屋需求，但都淪為炒賣工具。
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美聯梁浩文表示，屯門公屋山景邨1座低層17室，實用面積約423方呎，開放式間隔，以約103萬港元售出，呎價約2,435元，呎價為屋邨約5個月低位。
據悉，原業主於2007年4月以約16.1萬元，現沽貨帳面獲利約86.9萬元，升值約5.4倍。
山景邨（英語：Shan King Estate）是香港屯門區的第8個公共屋邨，位於香港新界屯門新市鎮西部、青山東麓，原址是河田村及農地，於1983年3月1日起入伙，已於2004年8月納入租者置其屋計劃，由置佳物業服務有限公司負責屋邨管理。單位總數達到8644伙，是全港39條租置計劃屋邨中提供最多單位的屋邨，唯出售率僅有54.3%，是出售率最低的租置屋邨。
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二手樓跌勢難以估計，市場再傳出「超低價」成交。市場消息透露，深井海韻花園5座一個中層單位，實用面積約681方呎，套三房間隔，最近叫價僅約500餘萬港元，市傳僅以408萬元成交，呎價約5,991元，較同類型單位2013年成交價更低。事實上，同座較高層的同室單位，於2021年最高曾以690萬元登記轉售，市傳成交價比高位大跌近41%。而兩間大型銀行對上址網上估價，介乎約483萬至509萬元，成交價低約15.5至19.8%。
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青衣區錄2024年首宗公屋成交，長安邨一個1房以205萬元沽出（已補地價），減價25萬元。據悉，市場甚少公屋自由市場成交。美聯物業青衣機鐵站2分行高級分區營業經理蘇順華指出，長安邨安湖樓中層4室望海景，實用面積225平方呎，1房間隔，去年6月放盤，叫價230萬元（已補地價），現以205萬元沽出，減價25萬元，呎價9,111元。新買家為區內分支客。由於單位已補地價，單位可最高按9成，最長30年期，換言之1成首期即20.5萬元，便可做業主。
原業主於1998年11月以9.1萬元（未補地價）購入，即使補地價後，仍獲利甚豐。據悉，2023年共46宗公屋成交，其中2宗屬自由市場。從單位相片可見，內籠具空間感，裝修已多年。
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90後香港女生如何26歲買上900萬40平房子？
90後的珠寶設計師女生，身兼數職，如何26歲就已經買上900萬的房子？ @Janiis紫嫣從買樓花到裝修，差幾個月就3年了
我覺得自己真是先苦後甜的典範，
有點感動，裝修完全是我喜歡的輕奢風，
滿滿的玫瑰金金屬邊、雲石等等…
跟設計公司溝通整體都是順利的，
很多事情都不用自己麻煩～～
還有還有，房間才是我的最愛，
住進這麼美好的房子，
真的要好好當個精緻女孩子
遲些再分享去甲醛、軟裝部份
買房記｜從89呎的劏房到擁有自己小家
從16年到18年住了兩年劏房，
那時候還是跟女生朋友合租的，
記得很清楚 每月租金是$3400，
住不夠一年，她都忍受不了搬走了，
我獨自再住一年，那時候 我的格言是：
「要做一個能屈能伸的人。」
身邊一些所謂的閨密在背後議論，
說 不知道我還要住劏房住到何年何月，
她們都租比較高級的地段 每月租金2萬以上，
我心中想著 每個人都可以選擇自己的路吧，
像我喜歡吃便宜街頭小吃，
租住貴的地方讓我會壓力很大，
數口很精但很捨得買貴東西 等。
我心中挺謝謝她們的，沒有她們的那些話
我不會知道我很想要屬於自己的家，
屬於我自己的避風港，
等了兩年收房，因為是樓花的關係
中間兩次差一點點房貸不了，
差點沒了一百多的首期，
最後還是感謝老天爺的關照，
愈努力 愈幸運是真的 現在的我很幸福～買房買車創業，好像都是人生里程碑，
不跟別人拼爹娘，只跟別人拼努力 拼聰明，
一步步走出屬於我自己的路 記錄一下
Instagram: janiisty
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單位位於入伙約5年的單幢半新盤西營盤瑧蓺，高層J室，實用221方呎，開放式間隔，據悉單位為鳳凰樓層，享市景及部分煙花海景，昨天舉行的環亞拍賣，以底價410萬元開價拍賣，單位獲3組買家競投，原本每口價20萬元，後改至每口價10萬元，經五口價後，以490萬元成交，實呎22,172元。原業主於2018年10月於1025.2萬元一手買入單位，當時呎價高達46,389元，創全港一手納米新樓最高呎價紀錄，紀錄保持至今。
近年樓價下跌，早年高位買入備受追捧的納米樓驚現大幅貶值個案，當年西營盤瑧蓺一個開放式創全港納米樓最高呎價紀錄，惟最近蝕52%沽出，料房為近年蝕讓最多的住宅個案，同類型單位大幅折讓，代理指瑧蓺部份業主：「大量求死」，為求沽出單位不惜大幅劈價。
單位近月淪為銀主盤，現成交價較當年大減535.2萬元。原業主為內地背景人士，當時透過公司名義買入單位，須繳付相當於樓價三成辣稅，即約307.56萬元，而發展商則代付最高15%辣稅即153.78萬元。區內代理透露，原業主去年曾以680萬元放售上址，亦曾放租，但未獲承租，單位一直未有人入住。
現時瑧蓺有35個放盤，大部份均為蝕讓放售，最平入場單位位於中層，實用面積222方呎，叫價560萬元。翻查一手成交紀錄，單位於2017年12月以約680萬元買入，叫價低於買入價約120萬元。
有代理表示，形容現時部份瑧蓺業主：「大量求死」，他指出：「其實瑧蓺唔少開放式單位都正在減價放售，主要都係想換樓，所以減價沽，不過就冇最近成交呢個單位減得咁誇張。但近期租務飆升，個別業主就頂到。」
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早前有內地網紅拍片參觀一名居港朋友價值1800萬的將軍澳3房單位，更公開了其內部環境，貴得離地的價錢卻只換來有限住屋空間，不少內地網民驚嘆：「香港住太壓抑了」、「悲哀」、「來香港玩玩好了」香港地寸金尺土，樓價貴絕全球，更連續13年蟬聯全球樓價最難負擔城市首名，即使是中產階級，要擁有一個舒適闊落的安樂窩也絕非容易。
在香港1800W的房子長什麼樣？
早前有小紅書網紅上載了一段介紹將軍澳大屋的影片，他到訪香港朋友的房屋，表示其好友為標準的中產人士，於中環從事金融業，月入10萬有車有樓，他所介紹的單位位於將軍澳，離中環約40分鐘車程，實用面積約86平方米(約925呎)，擁有三房兩廁所加一間工人房，據指屋主於6、7年前以1300萬購入該單位，當時付了800萬首期後，仍要月供3萬，片中直言該單位一點也不便宜，在香港若沒有足夠首期及穩定每月10萬以上的收入，根本難以供樓費用。不過片主又指出香港樓市上升趨勢穩定，目前該單位已升值500萬，即使買來放租，每月也可收回3.5萬，投資回報率算不錯。
工人房只是剛好夠放一張床
片中可見，單位樓底目測約4米高，大廳掛有吊燈，採用落地玻璃窗，並設有露台，望樓景為主，而廁所則是乾濕分離設計，有一個浴虹，而且單位配備完善，嵌入式雪櫃、洗衣機、煮食爐等均由開發商提供，屋內三間房間隔算舒適合理，唯獨工人房空間狹窄，裡面只能站一個人，要關門後把收納板放下來，才可變成睡床，同時房內有一個廁所，僅設一個企位及馬桶，幾乎沒有多餘空間可移動，其洗手盤更只有一個手掌大小，其環境狹窄又雜亂，很難想像要居住在此長期生活。不過片主又稱他的友人與菲傭現時已搬到另一間125平方米(約1346呎)的豪宅居住，而片中介紹的大屋則是他友人的姐姐與兒子同住。
網民嘆香港居住環境令人壓抑
影片曝光後引起內地網民廣泛討論，該貼文至今獲得1.2萬讚好及1800多個留言。更有人表示同樣的價錢在內地已買到多間房子。同時亦有人認為香港樓只適合投資炒賣，根本不宜自住：「買來投資可以，住就算了」。不少人直指香港樓價貴得離譜，但居住環境卻令人壓抑「好室息，沒有生在香港真是萬幸」、「居住條件太差」、「我寧願住農村大房子」、「絕不去香港，這房子我住得出情緒病」
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埔比華利山別墅一幢近2,000平方呎的洋房淪為銀主盤，新近委託拍賣行推出，開價1,480萬元。以該洋房開價計算，呎價僅約7,781元，較近期同區居屋成交還要平。
市場銀主盤數量持續上升，大據忠誠拍賣行資料顯示，是次拍賣為大埔比華利山別墅湖景道洋房135號屋連兩個車位，洋房實用面積1,902平方呎，設有天台，景觀可望大埔慈山寺方向，亦可望山景以及部份海景，單位新近以開價1,480萬元推出拍賣，平均呎價為7,781元，據知單位屬銀主盤。
↓比華利山別墅湖景道洋房135號屋↓
2008年買入價2330萬
據資料顯示，上述單位由公司持有，於2008年以2,330.6萬元買入後二線銀行進行樓宇按揭，直至2017年轉按至傳統銀行，惟最終淪為銀主盤。
較同類洋房呎價平19%
參考同類成交單位屬湖景道洋房121號屋，實用面積1,902平方呎，於去年9月以1,820萬元沽出，價呎為9,569元，以是次開拍呎價計，該單位較同類平約19%。另外，參考大埔居屋頌雅苑新近一伙實用面積485平方呎三房單位，於自由市場以456.8萬元沽，呎價9,419元。換言之，是次開拍洋房呎價較近期同區居屋成交還要平。
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