3項鐵證:公屋、居屋、上車盤都只係留俾有錢人?


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    政府於2018年推出六項房屋政策新措施,包括「港人首次置業」項目,意欲「重建房屋階梯」;此舉將原有的房屋梯級加多至五級,同時更每年不停地提高各類房屋的入息上限,譬如由2018年之三人家庭22,000元公屋收入上限,節節推升至2021年之24,000元水平。

    在不斷擴闊客源政策之下,難怪《公屋輪候時間創22年新高 香港人一瓦難求》、《等到頸長!公屋申請25.38萬宗 平均輪候飆至5.8年》之類的譴責格標題比比皆是,令人條件反射式地只要一聽到房屋政策,自不然就會聯想到「公營樓宇供應嚴重不足」這個原因上來。 事實到底是否如此?且待本文抽絲剝繭,來個尋根究底……

    政府將門檻愈調愈低 公屋荒後果必然

    事實卻是,政府不斷在整個房屋階梯上加大自己的地盤,屢屢將收入/資產上限不斷向富裕階層推進,導致愈來愈高收入/高資產之市民無辜墮入公營房屋陷阱。 如【圖1】所示,每一個公營房屋階梯之收入上限均大幅高於該階層收入中位數:公屋上限高出36%(紅箭嘴),居屋上限更超出中位數154%(橙箭嘴),新推出之首置計劃更比私樓住戶收入中位數多出135%之巨(綠箭嘴)。

    圖1:按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(2021年第2季數據)
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    基本上,房屋福利所網羅之服務對象越大(即入息上限越高),吸引到本來無需要依靠此福利的高收入市民就越眾,在全民皆棄私樓博抽居屋風氣之下,需求豈能不高居不下? 加上在高收入階層競相搶購「有著數」之居屋風氣下,公屋住戶便更難轉向居屋,切斷房屋階梯的向上流動力度。

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    上限降撥亂反正 公屋停因時制宜

    假若將公屋入息上限訂於全港公屋住戶入息中位數水平($17,900,【圖2】紅虛線),居屋入息上限訂於全港居屋住户入息中位數水平($26,000,橙虛線),及首置入息上限訂於私樓入息中位數水平($36,500,綠虛線),不但立即能解決揮之不去的「n年上不到樓」問題,更能直接針對每個階梯中最低收入,亦是最應優先上樓市民的需求。

    因為在新上限下,公屋合資格戶數將大跌24%至94萬戶,居屋合資格戶數亦大縮41%,首置合資格戶數亦會回歸理性,不再佔全港總戶數90%之誇張水平: 圖2:按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(入息上限定於息中位數)

    圖2:按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(入息上限定於息中位數)
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    將入息上限定於合理的入息百分位數(percentile,如10%,30%,50%)將能極度有效地隨收入升降調整整個房屋福利階梯,不但能降低市民對福利的依賴性,而階層間之差距能得以收窄。 騰出的空間能夠投向私人市場,令更多的供應能釜底抽薪,稀釋私人市場的購買力,因而減慢甚至逆轉私樓樓價不斷飆升的底因,同時大大提升整個市場的流動性(詳見另文:《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」》及《地產供求101:政策錯失推高樓價》)。

    收入上限不停瘋漲 私樓市場屢遭侵蝕

    全港現有大概84萬公屋單位,已佔總住戶數目三分一有多,絕對足夠應付基層市民需要,而居屋和首置單位也應停建,多餘的單位可以流入私人市場,供有較良好經濟能力的家庭購買,從而大大紓緩現時私樓樓價節節上升的惡性循環。

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    圖3:入息上限與入息中位數滯後2年的比較
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    如何證明輪候冊越輪越長,是政府自導自演的鬧劇?三大怪象:

    1. 居屋入息限額(綠線)自2015年起已大大超越整體收入75%,正式成為私人豪宅的第一號競爭對手——90年代仍然遮遮掩掩地跟隨75%上升,但2013年重售之後直情赤裸上陣,拋離75百分位數幅度年年加大!如此大手筆鼓勵富貴戶炒樓,是否決策官僚與市場脫節之鐵証?

    2. 公屋入息限額(紅線)曾經緊貼全港入息中位數,現在卻已進入私樓入息中位數範圍,正式強搶私人市場客源!

    3. 偉大的政府永遠在樓市周期頂端,將最多的市民攬入公營房屋(即以公帑吸引市民在市頂置業,見1997年,2019年)樓市崩盤後卻大幅削減收入上限(見2003年),令市民更難在樓價最平之市底入貨,這再次顯示行政主導的置業政策,永遠是以良好的意願鋪築通往地獄之路。

    整體收入上限無限擴大的另一後果,就是有能力在私人市場置業的市民越趨搶奪了政府能夠提供予下層市民的福利資源,收入上限的自約作用蕩然無存。

    政策順周期 直接加大樓市風險

    再細看以上市頂推動置業,市底送閉門羹現象。從【圖4】可見,居屋入息限額對家庭入息中位數之溢價從12年的60%狂飆至去年的154%(圖右之紅箭嘴),正正就是政府在樓市升幅下降,隨時轉升為跌時(圖右之綠箭嘴)鼓勵市民入市居屋。

    同一反智政策原來在90年代已經盛行,90年代初樓價狂升之時(圖左之綠箭嘴),亦是居屋入息限額溢價加得最狠的年代(圖左之紅箭嘴),然後隨著亞洲金融風暴後的大熊市,政府卻不讓市民在低位入市置業(圖中段之紅/綠箭嘴),此何邏輯只有?

    圖3:入息上限與入息中位數滯後2年的比較
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    長遠地看,基本上政府介入樓市的惰性是獨立於樓市周期的——君不見公屋溢價亦好,還是居屋溢價,30多年來溢價趨勢基本上是直線上升(見紅/藍虛線),非常不利市場健康,亦非常重負庫房。

    唯一得利的,恐怕是房屋土地系列之各個利益團體,包括房屋官僚,半官方壟斷機構中之高層,或是靠此一生態謀生的學者及福利團體。

    房策病入膏肓 改革刻不容緩

    以上數據充分證明,現行制度正在不停地製造不公和市場扭曲。而上文所提倡之以收入中位數為依歸的公屋/居屋供應及資格框架,不但能:

    1. 解決福利分配的不公,令真正有需要的市民得其所居;

    2. 更能解放市場,令大部分的市民可按自己的情況決定是否置業,在何處安家,而無須事事問准於官僚,步步受制於與日俱增的條條框框;

    3. 增加私樓市場的活力,改善市民生活質素(可隨時搬往接近工作/家人的地區,省卻無數通勤時數),同時

    4. 令庫房收支大大改善——不但無須年年泵水資助公營機構,更能收取更多印花/利得稅,及因賣出更多土地而有更多收入去提升其他公共服務。

    如跟隨【圖2】之收入標準來擬定公營房屋資格,則現在已可省回多達92萬個單位的居屋建屋量(【圖5】綠區),同時亦可免除未來須加建30萬公屋單位(【圖6】綠區)的必要性。如果政府從1998年起把入息上限調低至公住戶入息中位數,過去20年幾乎全部申請公屋的住戶都能夠被成功獲派(【圖6】紅線大部分時間在零以下),有效避免長期供不應求的情況。

    圖5:未能獲派居屋之合資格住戶
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    圖6:未能獲派公屋之合資格住戶
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    如此百利而無一害之新模式,當然對不少既得利益者有打擊,但在當今行政主導能暢順運作的新環境下,實在是千載難逢的黃金改革時機。

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  • 多少少錢就拒絕,咁呢啲人住邊?

網友回覆

  • 本港二手樓市交投轉靜,在成交量跌,更容易谷高成交價。受惠於北部都會區概念,白居二資金續流入入場門檻較低公屋市場。位於粉嶺的公屋祥華邨,即使樓齡37年,以未補地價金額計,年內兩度破頂。
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    消息指,成交個案為祥華邨祥智樓中層7室,實用面積490呎,以未補地價325萬元沽出,呎價為6633元,創出該屋邨未補地價新高,亦較今年中同類型單位舊紀錄310萬元,再攀升多15萬元。

    據悉,原業主以20萬元買入,帳面勁賺305萬元,持貨16年,升值15倍。

    公屋原業主袋「幾球」離場

    另外,同樣位於北部的上水天平邨,最近成交個案為天明樓低層42室,實用面積349平方呎,屬2房設計,獲白居二買家以未補地價198萬元購入,呎價約5673元,屬於市價。

    但值得留意,原業主於2018年以28萬元買入,曾向銀行借27.8萬元貸款,業主只以2000元首期便入住,持貨3年帳面勁賺170萬元離場。

    其實,政府為了讓公屋富戶騰空單位,以縮短整體公屋輪候時間,以及增加公營房屋供應流轉。容許合資格市民透過政府購入租置單位,有關折扣率特別高,為一手業主帶來轉賣致富機會。

    公營房屋轉賣多大賺

    以公屋祥華邨為例,可承造九成按揭,深受到區內買家歡迎,令成交量及賺幅都不俗,成交之中以白居二買家為主。

    現時新界北區目前共有四個可出售公共屋邨,除了祥華邨外,亦有粉嶺華明邨,上水太平邨及天平邨。粉嶺祥華邨今年暫錄至少30宗成交,為新界區中最多。

    此外,其他公營資助計劃,如新一期綠置居以五折定價,其他居屋買入價亦有六折,一直以低價吸引買家。業主一般買入後,二手轉售多大賺離場,以天水圍「天頌苑」居屋為例,年內錄大賺數百萬元個案,已成為另類發達途徑。

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  • 利嘉閣彭錦添表示,青衣公屋長安邨安潤樓中層14室,實用面積約496方呎,未補價第二市場成交價約390萬元,呎價約7,863元。
    上述做價創該屋邨未補價兩年新高,據香港房屋委員會資料,對上高價單位為實用面積約529方中層戶,2019年10月以420萬元售出。

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    有個安樂窩👍自置物業幾時都總比幫別人供樓(交租)好啦!

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  • 在港買樓靠「父幹」已成為新常態,不過,凡事總有例外,嘉欣為一名公立醫院護士,從小與家人居住在300平方呎的公屋單位,最擠迫時期曾有六個人共住。成長時期,嘉欣的居住環境缺乏私人空間,故畢業後,她利用七年時間「儲錢」存下100萬元首期,並於2019年斥資近400萬元買入元朗瑧頤一個面積約238平呎的開放式單位,總算擁有自己的小天地。

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    冀循序漸進地「樓換樓」
    與嘉欣交談期間,發現她是一個有目標、對將來有追求的年輕人。 「細就細啲(現時單位),但呢個會係我嘅第一步。」她透露自己的「十年計劃,就是循序漸進地「樓換樓」,冀由現時的元朗開放式單位,日後換至市區的一房單位。瑧頤屬於單幢式設計,主打細單位,位於元朗十八鄉路傍。嘉欣購入元朗瑧頤一個開放式單位自住,並打算日後再換樓,換入市區一房戶。

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    「買樓、供樓份錢都係自己出」
    「今次買樓嘅錢全都是靠自己一手一腳,用七年時間儲返來。」是次以近400萬元入市,每月供樓支出逾1.2萬元。嘉欣指,「 買樓、供樓份錢都係我自己出,無人幫我!就算係屋企、朋友都無幫我!」她為自己不用靠「父幹」而成功買樓,感到自豪。

    她指,自己為買樓,生活變得節儉,盡量做到「應使則使」,「連化妝品都唔會買太多,奢侈品就更加唔會諗。」她笑指,曾試過去旅行選擇早機,前一晚訓機場,以省卻一晚酒店開支。「個個女仔都會有一個好啲嘅手袋,但我想買樓,唔買袋啦。」

    「慳出第一個本」再部署投資
    「我好記得我一畢業嗰時,個戶口得二千蚊。所以我覺得我都幾叻,做咗幾年野,儲到100萬出嚟做首期買樓。」她透露,其上車之路首先是要「慳出第一個本」,然後再思考如何運用本金作投資,投身社會初期的她對投資一竅不通,便先從低風險產品入手,然後才涉足其他投資。

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    為上車拒租樓 忍受與家人爭執
    堅持買樓,嘉欣有其「苦衷」。她解釋道,從小與家人居住在300平方呎的公屋單位,最擠迫時期曾有六個人共住,長大後,自己的工作是實行輪班制,當「返夜更」時,須工作至早上才回家休息,與家人的作息時間完全相反,令其無法好好休息。相反,有時候需要「返早更」,早上5點多便起床梳洗,打擾到家人,她坦言因此經常與家人產生磨擦爭執。

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    面對「同住難」,不少人會考慮先搬出去、租樓住,但嘉欣選擇忍耐數年,「我租樓等於幫人供樓,咁我就唔想咁。」如不少上車族的心態一樣,省卻租金支出,就是為了加快儲錢,達成上車目標。

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  • 公屋市場不乏承接,大埔富亨邨有低層單位於6年間升值4倍。中原楊頌堯稱,富亨邨最新錄得位於亨盛樓低層12室的成交,實用面積349方呎,議價後以綠表價190萬元沽出,實用面積呎價約5,444元。原業主於2015年約37.4萬元購入單位,轉手獲利約152.6萬元或約4倍。

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    想問下賣左自己間屋咁住邊?

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    放得好 遲左放跌多20%

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    升跌ㄧ定有、但長遠應該好過渣現金、至少收租多過放銀行

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    其實公屋真係唔應該賣,納稅人起公屋初心係安置低能力及冇屋住既市民,而唔係畀佢炒賣... 正如宿舍一樣,條件夠你就要搬走。

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    安居並不等於要幫佢置業..正如樂業也不是要資助他做老闆一樣。

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