2021二手樓暢旺!公屋居屋上車盤豪宅連錄成交


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    二手樓市暢旺,其中,入場門檻較低的未補價第二市場公屋,成為白居二客入市目標。有90後白居二中籤人士,以320萬元購入黃大仙鳳德邨一個兩房單位,呎價約7,191元。

    富誠地產黃偉祺指,上述單位為紫鳳樓低層22室,實用面積約445方呎,原先叫價355萬元放售,其後調減至330萬元,有90後白居二在市場睇樓多時,近日帶票睇樓,議價後終買入上址。據了解,原業主持有單位逾22年,轉手帳賺約296萬元,物業升值約12.3倍。

    市場人士指,荃灣新居屋尚翠苑B座中層03室,實用面積約438方呎,於第二市場以600萬元易手,呎價約13,699元。據了解,單位原業主購入價約276萬元,現帳面升值約1.2倍。

    已補價自由市場居屋錄減價成交個案。世紀21富山劉倩彤透露,黃大仙居屋翠竹花園2座中層A室,實用面積約431方呎,兩房間隔,原先開價530萬元,累減45萬元,最終以485萬元沽出。原業主2011年於自由市場以195萬元購入,持貨約10年帳面獲利290萬元。

    世紀21將軍澳魏仕良亦指,將軍澳廣明苑C座高層6室,實用面積約429方呎,上周放盤叫價618萬元,經議價後,減價11.2萬元,於已補價市場以606.8萬元轉手。單位約6年升值306.8萬元。

    外區客湧入元朗區搶二線盤

    而在「北部都會區」發展消息推動下,外區客湧入元朗區搶二線盤,區內向來罕錄成交的單幢樓榮光大廈,亦獲投資者以500萬元承接,料為該廈今年首宗買賣。

    美聯鄭文昌表示,上述項目中層單位,實用面積約441方呎,三房間隔,原先叫價510萬元放售,有來自九龍區投資者到區內睇樓,議價後獲減10萬元購入收租,呎價約11,338元。資料顯示,連同是次成交,該廈近兩年來只錄兩宗買賣。

    買家轉購區內二線屋苑追低水。該行徐君寶指,同區御景園上月錄至少4宗買賣,本月亦已「發市」,單位為1座高層B室,實用面積約645方呎,叫價約750萬元,議價後減42萬元,獲外區換樓客連車位以708萬元承接,呎價約10,977元,略低於市價。

    粉嶺屋苑錄跌價成交。世紀21奇豐黎樹森稱,粉嶺牽晴間11座中低層B室三房戶,實用面積約556方呎,原先以759萬元放售,原業主移民賣樓,減價至730萬元售出,呎價約13,129元。同類型單位約兩個月前曾售逾780餘萬元,是次成交低約6.4%。

    此外,市區納米盤業主近平手出貨。中原鍾家豪透露,旺角逸新高層E室,實用面積約182方呎,開放式間隔,售價410萬元,呎價約22,527元。原業主於2017年8月以382.2萬元買入,持貨約4年帳面只獲利27.8萬元離場,單位升值約7%。

    禮頓山豪宅月內連錄兩宗買賣

    豪宅市場連錄大額成交。跑馬地禮頓山本月已錄至少兩宗買賣,有套三房單位剛連租約及車位售出,成交價達6,200萬元,原業主持貨約11年,帳面賺2,900萬元離場。

    中原李穎倫稱,上述單位為8座低層A室,實用面積約1,240方呎,剛獲用家承接,呎價約5萬元。單位於2010年7月連車位以3,300萬元購入,期內帳面升值約88%。市傳原業主為投資者,近3個多月已連沽該盤3伙,套現近2億元。

    北角半山雅景臺更錄破頂成交。世紀21北山嚴智贇表示,該盤一個連天台單位,實用面積約1,035方呎,三房連工人房間隔,享煙花海景,連約900方呎天台,獲區外換樓客以3,180萬元承接,呎價30,725元,創屋苑歷史新高。

    九龍傳統豪宅區錄承接。資料顯示,九龍塘逸瓏3座地下單位,實用面積約1,650方呎,連逾180方呎花園及逾510方呎平台,以5,000萬元登記售出,呎價約3萬元。據了解,上址於2014年購入,現轉手帳面貶值逾500萬元。

    美聯葉安妮指,九龍站擎天半島2座低層A室,實用面積約872方呎,日前以2,300萬元轉手,呎價約26,376元。她續稱,同類型單位早前成交呎價普遍逾3萬元,是次屬低市價買賣。

網友回覆

  • 居屋申請|香港樓價持續高企,抽中居屋被形容如中六合彩般難,但2021年揀樓的居屋錦駿苑也出現撻訂個案,皇后山居屋粉嶺山麗苑的受歡迎程度亦低,共歷時3個半月才全數售出。根據房委會數據顯示,居屋2019就曾有逾60%中籤者放棄購買,當中可能因為多個理由。

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    居屋錦駿苑現撻訂

    居屋2020以63折推售皇后山居屋粉嶺山麗苑、火炭彩禾苑、馬鞍山錦駿苑和鑽石山啟翔苑共7,047個單位,並於2021年揀樓。其中鑽石山啟翔苑、馬鞍山錦駿苑及火炭彩禾苑開售不久就全部售罄,不過馬鞍山錦駿苑就錄得撻訂個案,至於最後一個居屋2020項目粉嶺山麗苑就在開售約3個半月後才全部售出,可見受歡迎程度較低。

    前年居屋揀樓 曾逾60%中籤者甩底

    抽新居屋被形容為如中六合彩般難,2019居屋共有逾4,800伙,經折算後以市價59折出售,自2019年12月9日開始揀樓程序,直至2020年6月12日全數售罄,售樓期長達半年,較2018年僅兩個半月便售出全數單位的時間倍增。而且在17,000名獲邀出席揀樓的中籤者中,惟逾60%申請人並無出席,顯示不少中籤者選擇了放棄購買居屋,當中或考慮了多個因素。

    理由1:揀樓次序影響購買慾

    要買新居屋,其實抽中也只是第一步,要真正找到安樂窩,更重要的是揀樓次序。以新居屋為例,通常約有30%單位預留給「家有長者優先選樓計劃」申請者,他們會排名最前,之後是家庭申請者,最後是一人申請者。

    即使家庭申請人或一人申請人能抽中,但揀樓的次序排較後,相信到他們揀樓時只剩一些一房單位或條件較差的單位可揀,因正常情況下購買資助房屋限額只有一次,因此不少人由於「揀唔落手」,所以放棄了機會。

    前年居屋揀樓 曾逾60%中籤者甩底

    抽新居屋被形容為如中六合彩般難,2019居屋共有逾4,800伙,經折算後以市價59折出售,自2019年12月9日開始揀樓程序,直至2020年6月12日全數售罄,售樓期長達半年,較2018年僅兩個半月便售出全數單位的時間倍增。而且在17,000名獲邀出席揀樓的中籤者中,惟逾60%申請人並無出席,顯示不少中籤者選擇了放棄購買居屋,當中或考慮了多個因素。

    理由1:揀樓次序影響購買慾

    要買新居屋,其實抽中也只是第一步,要真正找到安樂窩,更重要的是揀樓次序。以新居屋為例,通常約有30%單位預留給「家有長者優先選樓計劃」申請者,他們會排名最前,之後是家庭申請者,最後是一人申請者。

    即使家庭申請人或一人申請人能抽中,但揀樓的次序排較後,相信到他們揀樓時只剩一些一房單位或條件較差的單位可揀,因正常情況下購買資助房屋限額只有一次,因此不少人由於「揀唔落手」,所以放棄了機會。

    綠表申請人揀樓次序 受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請者 參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者 其他家庭申請者 受房委會公屋清拆計劃影響的一人申請者
    一人申請者 白表申請人揀樓次序 參加「家有長者優先選樓計劃」的核心家庭申請者 其他核心家庭申請者 非核心家庭申請者 一人申請者 理由2:準買家憂樓花期長

    不少人抽新居屋會抱着先遞表申請的心態,到抽中時再看各屋苑詳細資料再決定是否真的購買。由於不少新居屋屋苑還未落成,有樓花期,未能即買即住,因此這也會影響到買家是否購買的決定。

    以居屋2020發售的4個屋苑為例,除火炭彩禾苑及粉嶺山麗苑,有機會讓買家買到現樓外。另外兩個預料較受歡迎的鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑,都還處於動工初期,均有頗為長的樓花期。

    錦駿苑預計在2022年尾至2023年初才入伙

    前者預計到2023年第2季才入伙,買家要等足接近3年才有樓住。而錦駿苑亦預計在2022年尾至2023年初才入伙。對有逼切居住需求的買家來說,要花多一筆錢租屋3年等入伙,或會因此而卻步。

    理由3:經濟環境不明朗 憂以後難供樓

    由於房委會為新居屋提供30年的擔保期,銀行對新居屋的按揭會較為寬容,買家一般能成功申請長達25年的供款期,及承造到九成按揭。供款期愈長,每月的供款額便會減少。

    以500萬樓價的新居住單位為例,如承造九成按揭及實際按息2.5%,若按揭還款期為15年,每月要還款約31,000元,若按揭還款期為25年,每月總還款額便降至約21,000元,對買家來說,都是一個沉重的財政負擔。

    由於本港受疫情及政治局勢所影響,經濟前景不明朗,抽中新居屋的人士,尤其是家庭申請人,或擔心日後可能出現扣減人工甚至失業的情況,以致難以供樓,有可能會因此放棄購買居屋。

    理由4:只剩偏僻地區單位揀唔落手

    居屋項目的配套和地區也是受買家關注的因素,以2019年居屋為例,位處市區的何文田冠德苑及長沙灣凱德苑,由於地段佳,交通和生活設施較完善,銷情明顯較為暢旺,很快全部售出。相反沙田旭禾苑及葵涌尚文苑,前者座落火炭工業區內,後者則位於舊區,配套明顯較輸蝕,銷情也明顯落後,至最後才售出所有單位。

    粉嶺山麗苑位置隔涉

    在居屋2020中也有同樣情況,籤號最前的中籤者,預計會集中挑選地段及交通生活設施較好的鑽石山啟翔苑,其次為馬鞍山錦駿苑。若買家只能揀選到火炭彩禾苑及粉嶺山麗苑這兩個屋苑的單位,考慮到生活或有所不便,有可能會選擇放棄購買新一期居屋,以後再抽過,望能有更前的籤號購買未來地段更佳的新居屋單位。

    理由5:換樓靈活性較私樓低

    房委會為杜絕炒賣,因此新居屋近年加入更嚴格限售規定,買家購入居屋後首兩年,只能透過白居二市場原價出售單位。由第3年起則可自行議定價格,售予白居二及綠表申請者。而業主於買入後起計10年內,禁止以補地價方式在公開市場轉售單位。直至10年限制期完結,業主才能夠補地價在自由市場出售,即買家要焗住長期持有單位,令換樓靈活性較私樓低很多,這也成中籤者放棄購入的原因之一。

    理由6:裝修花費巨大

    不少私樓盤均會以清水房出售,即指交樓時為沒間隔的標準單位,牆和地板通常只有基本裝修,設計簡單。而新居屋也一般是以清水房形式出售,而且裝修較私樓更為簡單,設計更與公屋無異。

    由於單位內沒房間間隔及地板等,意味着買家要做更多裝修,包括做房間間隔、鋪地板及鋪磚等,因此需要預留一筆裝修費用,基本上也要20萬起跳。雖然居屋的樓價有折扣,但計上額外的裝修費,令購買居屋的上車成本可能與買私樓所差無幾。

    理由7:擔心樓價未能升值

    居屋2020雖然以6折出售,較容易入場,但對於買樓人士而言,除了上車是為了自用居住外,總是希望物業邊住邊升值。雖然差餉物業估價署公布最新的統計數據顯示,香港樓巿升勢持續,漸漸追向2019年的歷史高位。奈何香港經濟仍未完全恢復,香港就業市場仍有裁員減薪情況,經濟尚在回復中。申請者擔心工作朝不保晚,怕供樓出現問題也可理解。

    理由8:等下次有更好選擇

    今期4個居屋的所在位置,除了鑽石山及馬鞍山為之方便外,粉嶺及火炭居屋位置並不算理想。港府致力興建公營房屋,以解決市民上車難及住屋需要。2021年、2022年或2023年將陸續有居屋應市。當中包括啟德鐵路站、位於「半山」的觀塘安達臣道項目,甚至有北角維港海景居屋。尤其是一眾綠表買家,本身已有公屋居屋,真的可以慢慢揀,揀到最好先上車。

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  • 2021綠置居會出售上期綠置居柴灣蝶翠苑、青衣青富苑的523伙貨尾單位,以及約800個租置計劃的回收單位。房委會最新公布的價單顯示,鑽石山啟鑽苑最便宜的單位約117.9萬元,最貴單位約385萬元,面積介乎184至481呎。綠表持有人在揀樓前可細閱下文,了解清楚綠置居2021位置、價錢、單位間隔、申請流程等詳情,於揀樓前先選定心水單位。

    綠置居攪珠結果

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    綠置居2020/21的攪珠結果頭10個號碼順序為54、23、20、49、60、21、57、68、25及70,第11至20個號碼則為30、59、61、78、79、34、09、91、07、15。

    綠置居2021

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    綠置居2021申請

    今期綠置居已完成接受申請,將8月10日攪珠,並於10月開始揀選單位。房委會於5月21日開始派發申請表,並接受文本形式及網上遞交申請,採用文本申請表的申請者可郵寄或親身遞交申請表至綠置居銷售小組辦事處,但如屬房委會或房協轄下公屋住戶,須將申請表交回所屬的屋邨辦事處。另外,綠置居2021的申請費為250元。

    網上申請表: https://ssfs.housingauthority.gov.hk/ssfs/html/step0_tc.html

    「出售綠表置居計劃單位2020-21 (包括出售租者置其屋計劃屋邨回收單位)」申請表.pdf

    「出售綠表置居計劃單位2020-21 (包括出售租者置其屋計劃屋邨回收單位)」申請須知.pdf

    綠置居2021價錢

    房委會將以市價5折發售啟鑽苑單位,樓價由約118萬元至約385萬元不等,平均呎價為7390元,而上期綠置居的525個重推柴灣蝶翠苑及青衣青富苑單位亦同樣以市價5折發售。約800個租置計劃的回收單位,定價介乎約14萬元至126萬元,最終售價取決於銷售計劃將推售的單位。

    啟鑽苑價單.pdf

    青富苑及蝶翠苑重售單位價單.pdf

    出售租置計劃屋邨回收單位價單網站:
    https://www.housingauthority.gov.hk/mini-site/tps/tc/index.html

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    預料綠表買家對位處市區的綠置居項目反應踴躍。

    綠置居2021首期

    房委會向綠置居提供按揭貸款擔保,買家不需通過銀行的壓力測試及資產審查,但申請按揭時只可選用P按。獲批按揭買家最高可申請95%按揭,供款年期最長25年。以啟鑽苑最平單位為例,樓價118萬元只需5.9萬首期,以現時承造P按實際息率為2.5%及分25年供款計算,每月只需供款$5,029;而以啟鑽苑最平單位為例的話,樓價385萬元只需19.25萬首期,以承造P按及分25年供款計算,每月則需供款約$16,000。

    綠置居按揭計算機

    透過買樓按揭計數機可計算供樓每月開支

    中原計算機 https://www.centamortgage.com/tool/mortgage-calculator 美聯計算機 https://www.midland.com.hk/zh-hk/calculator/mortgage-calculator 綠置居平面圖-鑽石山啟鑽苑、柴灣蝶翠苑、青衣青富苑

    啟鑽苑單位面積由184-481平方呎不等,數據顯示,2,112伙啟鑽苑單位中,184至186呎佔259伙,274至287呎佔800伙,374至392呎佔486伙,437至481呎佔567伙,以供應開放式單位為主。

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    啟鑽苑3座樓層平面圖

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    啟鑽苑4座樓層平面圖

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    啟鑽苑5座樓層平面圖

    3289bcb6-4b16-425d-8efe-252804044a55-image.png 從去年的成交推測,相信柴灣蝶翠苑的貨尾單位主要是細單位。

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    上期綠置居貨尾單位大多數是青衣青富苑的細單位

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    青衣青富苑大部分單位享有海景或山景

    綠置居申請表派發地點

    由即日至2021年6月10日,申請人可於以下地點索取綠置居2021申請表、申請須知及發展項目的售樓資料簡介:

    房委會綠置居銷售小組辦事處 (地址:九龍觀塘開源道33號建生廣場一樓) 房委會客務中心 (地址: 九龍橫頭磡南道3號第一層平台) 房委會轄下各屋邨辦事處及分區租約事務管理處 香港房屋協會轄下各出租屋邨辦事處 民政事務總署轄下各民政諮詢中心 綠置居FAQ:

    1. 怎樣才符合綠置居的申請資格?
    根據房屋署綠置居準則,以下類別人士符合綠表資格購買綠置居計劃單位:

    房委會轄下公屋住戶及房協轄下出租屋邨住戶 持有房屋署/市建局發出《綠表資格證明書》的人士 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員 長者租金津貼計劃的受惠者

    2. 綠表資格證明書是什麼?
    已獲核實為符合入住公屋資格,等候分配公屋的申請者,可以申請「綠表資格證明書」購買房委會或房協轄下的資助自置居所計劃的單位,以代替編配公屋。「綠表資格證明書」具一年有效期,期間將暫緩編配公屋,而申請人於購入單位前,必須仍符合有關資助自置居所計劃申請資格的所有準則。

    符合資格的申請者可以書面或親自到房屋署申請分組(九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第二層平台)提出申請「綠表資格證明書」,房屋署會在收到申請者齊備的資料後進行審查,並約於一個月通知申請者是否符合發給「綠表資格證明書」的資格。

    3. 綠表與白表有甚麼分別?
    綠表主要是公屋住戶及擁有綠表資格的申請人,綠表人士符合資格購買居屋及綠置居。白表申請人主要是私營房屋的住戶,或公屋、房協轄下出租屋邨單位住戶的家庭成員,白表人士符合資格免補地價購買居屋。白表申請者需符合個人入息及資產限額,一人申請人每月入息扣除強積金後,不可超過$33,000,資產不得超過85萬元,二人申請每月總入息扣除強積金後,不可超過$66,000,資產不得超過170萬元。綠表與白表申請人的詳細定義,可參考房屋署的資格準則。

    【綠置居2021】綠置居攪珠結果 鑽石山綠置居首期申請資格日期平面圖價錢等懶人包

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    外牆是屬大廈公契內的公共範圍,出了意外應是業主共同賠償!發了律司信可能釐清到一點責任。另外安裝冷氣的工程公司是否貪圖方便?正常你24樓就安裝返24樓户主外牆,似乎這公司也應承擔一點責任!😷🙏

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    呢個測量師都幾流,「住戶一般會忽視上層平板的保養」,我想問下佢,啲業主平時點保養下層平板?伸手出去還是琴出去保養??實際上下面嗰塊一直承重,風險是否更高?

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    我經常在這屋苑工作,早幾年前……紙皮石經掉落了很多,有D仲見到鋼筋了,一句講哂垃圾外牆……😠

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    点解咁锺意将分体冷气佢唔自己封左自己个窗,装喺自己个窗嘅出边啊。

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    一般大廈外牆屬於公眾範圍,業主立案法團或管理公司責無旁態,應該發現立即阻止,萬一發生意外賠償,就要每戶夾錢!

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    下層業主點解會唔知上層業主安裝冷氣機响佢哋嘅平台度?

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    又話裝機師父有牌先裝得?可搵番個帥父出嚟問邊個老師教你甘裝系冇問題?除牌囖!

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    我作為一個專業的有牌既工程人士,我覺得呢度有1個核心問題,就係業主為咗慳錢。好明顯,上面的簷篷只可以安裝窗口機或者窗口式分體機,大家都知道窗分比較貴,業主為咗慳錢所以買普通分體,咁你業主買咗機,我上面唔夠位安裝當然只能裝下低啦!當然仲有其他方法的,就係將機頭昇高小小到窗底位置來裝就可避免噪音及安全責任問題,但咁就需要做托機架,2個機架最基本都要$1000,講到底都係錢問題...(利申,以上工程並非本公司安裝,只係講個人睇法)

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