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公屋換居屋好唔好?買居屋定住公屋好處壞處詳細分析!


  • 公屋輪候冊大排長龍,公屋租戶由租轉買,走向居屋市場,無疑可縮減公屋輪候時間。有人希望抽中公屋,有人卻想用公屋換居屋,有得揀該怎麼揀?想知如何從公屋租戶變成居屋業主,以及有何利弊因素,務必讀下去。

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    雖然好多香港人嘅儲錢目標,都係希望買樓上車,但亦有不少公屋住戶,明明已經有經濟能力置業,卻仍然安於住公屋!有網民就喺香港討論區度發帖,問:「點解有錢都仲要住公屋?」,惹嚟網民熱烈討論!

    住公屋,以前或會被戲稱「屋邨仔」、「屋邨妹」,但近年有人卻視之為「人生勝利組」,皆因樓價高企下,公屋住戶租得平,又可抽新居屋,或經由居屋第二市場 (居二市場) 購買二手居屋,另外還有租置計劃和綠置居,選擇多的是。

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    公屋向來抵租抵住,但居屋又是上車恩物,繼續住公屋,還是升級做居屋業主,以下提供兩種資助房屋的利弊因素。

    租公屋優點:

    廉租一世
    公屋之所以吸引,在於其廉價租金,而且承租後,只要在入息及資產上,符合富戶政策的規定,並遵守屋邨管理守則,基本上可以平租一世。

    至於屋邨租金,按不同地區有差異,但一般而言,以300餘方呎的公屋單位計,就算住在最貴地段的市區公屋,每月租金不多於3,000元,相對於同區租住同等面積的私樓,月租至少平 3 – 4倍。

    免管理費及差餉
    私樓的管理費,動輒每呎要4至5元,單幢樓甚至要7至8元,以普通一個大型屋苑400呎單位計算,管理費大約每月 2,000元,差不多是一個新界公屋單位的整月租金。至於差餉,則以應課差餉租值決定,按季繳交,詳情可查閱差餉物業估價署的 估價冊及地租登冊。

    公屋租金將差餉、 管理及維修開支計算在內,毋須額外支出。但即使居屋是資助房屋,亦須付管理費及差餉。

    近年居屋屋苑的管理費如下:

    • 東涌裕泰苑 管理費: $638 - $1,324
    • 沙田旭禾苑 管理費: $637 - $1,056
    • 馬鞍山錦暉苑 管理費: $800 - $1,265
    • 葵涌尚文苑 管理費: $1,163 - $1,876
    • 長沙灣凱德苑 管理費: $627 - $1,175
    • 將軍澳雍明苑 管理費: $518 - $1,054

    另外,針對公屋單位結構上的問題,如漏水、石屎剝落等,房署一般會為租戶免費維修。

    租公屋缺點:

    定期審視資格
    在富戶政策下,公屋住戶的入息及資產受到限制,現時為不得超出入息限額 5 倍,總資產淨值不得超出入息限額之 100 倍,租戶須要每 2 年進行一次申報,詳情可瀏覽 公屋富戶入息限額2021 文章。

    不得擁有物業
    想買樓收租但同時租住公屋,這是不可能的,即使買入的是另一類資助房屋,或某個物業的部分業權,一旦持有物業,房署將會收回公屋單位。

    買居屋優點:

    平價上車
    本港樓價近年只升不跌,加薪追不上樓價,若預算有限,但想自置居所,除了一籃子的舊樓或納米樓,幾乎沒太大選擇餘地。

    相反,居屋以實用見稱,價格又可折減,折扣率一般有三成或以上,即使抽不中新居屋,市場上也有大量二手居屋,當中不乏高質素屋苑。

    補價不補價,皆可出售
    只要遵從禁售期規定,居屋可於公開市場或居屋第二市場出售。在公開市場賣,需要補地價,但面向的買家更多,價錢可定高一點,變相把補地價轉嫁給下一手買家。

    在居屋第二市場賣,亦可自行訂價售予綠表人士及合資格的白表買家,毋須補地價。可見,居屋出售渠道多,私樓價格不下,更令居屋有價有市。

    買居屋缺點:

    供樓支出遠高於交租
    上文提過,租一個約300方呎的市區公屋,月租約3,000元,假如由租公屋,轉買一個200餘方呎的市區二手居屋,例如奧運海富苑,新近成交價約380萬,假設做足九成按揭,供30年,月供要14,000元,是公屋租金4倍多,還未計日後的管理費。因此,若有意公屋換居屋,要有心理準備,每月支出會倍增。

    交租穩定,供樓有風險
    疫情打撃經濟,增加了供樓的風險,只要物業有承造按揭,免不了受到利率升跌波動,遇上市況不佳,更有可能成為負資產。至於公屋租金相對穩定,並與收入指數掛鉤,不致於出現經濟差卻要加租的情況。反之,遇上經濟不景氣或財政盈餘,政府甚至會有相應的租金減免措施。公屋與居屋均有其優勢,但不代表買私樓就是輸家,若買中優質單位,物業回報可翻幾倍。

    當然,香港人「磚頭大過天」,如果能夠付出低至十餘萬元首期便成為「綠置居」或新居屋業主,實在是十分吸引,更何況擁有物業後,除了可以把業權留給下一代外,就算老來無依,擁有的居屋單位亦隨時可以成為救命稻草,透過申請安老按揭每月收取年金,應付生活所需。

    總括而言,是否放棄公屋成為居屋業主,始終還要看住戶個人需要。例如閣下的工作或收入較為不穩定,自然不適宜放棄公屋單位貿然上車;相反如果本身是公屋富戶,隨時有被要求遷走的風險,又或想轉換較大單位以應付家庭成員需要,那麼便可能考慮換綠表上車。長住公屋還是購買居屋較佳?始終不能一概而論。

    常見問題

    公屋租房購買居屋後,原先公屋單位會如何處理?
    一經簽署樓契/轉讓契,公屋租戶需要於其後指定時間內交回公屋單位,以騰出單位給輪候冊申請者。

    公屋租戶如何購買居屋?
    實際操作方法是以綠表資格,在居屋第二市場物色未補價的居屋盤,可選擇房委會或房協發展的居屋。但事前要申請一份綠表資格的「購買資格證明書」。另一方面,公屋租戶亦可透過綠表資格抽新居屋。

    公屋優缺點

    • 優點:不用供樓,但永遠付出租金,未能透過供樓間接儲蓄
    • 優點:享受平租,但只能做租客,沒有資產增值
    • 優點:可免管理費、差餉及地租等支出,但要遵守公屋住戶規則,扣夠分會被逐出公屋行列
    • 優點:若家庭成員增加,可申請調遷到大單位,但一世不可擁有其他物業
    • 優點:租金佔入息比例較低 ,但富戶政策需每年檢視
    • 優點:自置居屋

    公屋換居屋好唔好?

    居屋優缺點

    • 優點:市價約五折價可上車,但失去了以遠低於市值租樓的優惠
    • 優點:入住後,不用擔心入息上升超過規定限額,但收入較大比重用作供樓,或影響生活質素
    • 優點:遇樓市升,享受物業升值回報,但遇樓市跌,有機會錄得損失
    • 優點:無需擔心被趕走,但要支付差餉及管理費等支出
    • 優點:居屋可留給下一代,但如未供滿,下一代或需承擔負債
    • 優點:年老後可透過安老按揭解決生活所需資金,但年輕時要供樓數十年
網友最新回應:

  • P

    @dawen-chen 資料充足,舉報得很好,值得讚揚表揚
    這類有錢但不會在香港投資,卻霸住公屋的人,對香港全無歸屬感責任感

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  • dawen chenD

    致各位傳媒,記者朋友:
    本人陳先生關於香港公屋問題舉報一富戶人家,欺騙政府及大眾市民公帑18年,劉先生以前偷渡香港後獲得政府特赦,拿取香港永久身份證後以家人團聚為理由2000年把在內地太太及四名子女團聚香港,後申請公屋,公屋單位為香港新界葵芳邨葵喜樓501室,該住戶為劉憲江黃明麗夫婦,太太黃明麗在港沒有做過一天工作,子女合共四人,串謀詐騙政府公屋,18年來,多次作虛假聲明,沒有申報自己持有深圳市寶安區龍華鎮上塘邨民治街道松仔園三區20號,房屋編碼為:4403060096010300159及房屋編碼:4403060096010300052,該夫婦持有兩棟物業及鋪位,每月收租十幾萬人民幣,該兩棟房屋收租在深圳存在偷稅漏稅行為,應當向當地相關部門舉報,這些在香港住公屋,做住公屋的有錢人,家庭成員在港銀行存摺均持有鉅額來歷不明資金,在內地串謀子女購買物業,在澳門買保險過富豪日子,香港法治社會,應當以法為先,如此濫用公屋作虛假聲明,串謀詐騙香港納稅人公帑嚴重違法行為,傷害廣大市民利益,香港法理何在,香港公義何在,本人深感憤慨,也曾懷疑房屋局內部是否存在利益輸送,正在是否需要諮詢廉政公署介入調查為何房屋局會出現18年濫用公屋的事情發生,同時,向房屋局投訴舉報兩次,分別為2023年5月及2023年9月,房屋局以個人私隱為由拒絕回應進展進度,本人已經無計可施,故向傳媒披露,希望獲得公眾知情權。

    房屋局案件號碼:S/N E20336

    黃明麗深圳收租存摺有大額存款:深圳市農村商業銀行上塘支行,帳戶號:125000069649
    子女四人持有房屋地址:
    長女劉靜宜持有
    中山市坦洲鎮樂怡路2號錦繡盈翠苑1座605房
    房產編號:442000 107005 GB00803 F00260053
    珠海市香洲區九州大道中1027號1425號房
    兒子劉利鵬持有
    中山市坦洲鎮德溪東路13號長信時代豪園3棟2503房
    房產編號:442000 107005 GB01649 F00010109
    最小兒子在港有一台車,價值百幾萬港元

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  • P

    @香港公屋 估計佢想要啟德新樓,要新樓請她等多一兩年或想快就派澤安邨比她

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  • 香港公屋

    小紅書公屋.jpeg
    「得公屋,得天下」成為港人金句,但都要有合適單位。有一家3口輪候公屋長達8年,首派彩虹邨紅萼樓,雖然交通方便,但認為單位細小兼殘舊,所以果斷放棄,大約2個月後,2派獲得順安邨安頌樓,卻指出交通不方便,慨嘆「感覺又是骨頭」,其他網民紛紛留言指「博第3次」、「彩虹邨中頭獎你都唔要…勸你唔好再揀」、「好有勇氣,如果第3次又骨頭,點玩?」。
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    樓主先後在小紅書交代輪候公屋的過程,第1則帖文發布於去年11月底,樓主表示一家3口等了8年,首派獲安排入住彩虹邨紅萼樓,上去視察環境,形容「很噪很細很舊,唯一是交通方便」,單位面積只有225平方呎,3人同住略嫌擠迫,加上準備重建,最終決定等2派。

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    大約2個月後、即是本年1月底,樓主在第2則帖文指獲派順安邨安頌樓,今次缺點就是交通不方便,慨嘆「感覺又是骨頭」,詢問其他人意見,網民看後紛紛留言指「梗係唔要啦 !順利邨嗰到都好唔方便」、「博第3次」、「好有勇氣,如果第3次又骨頭,點玩?」、「彩虹邨中頭獎你都唔要…勸你唔好再揀」、「我住(附近)順天邨,除了交通不太方便,其他什麼都好」。

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  • 香港公屋

    公屋戶瞞收回單位.jpeg 房委會指,一名公屋租戶因虛假陳述沒有港擁有住宅物業,被判監禁緩刑,其公屋單位亦被收回。

    案情指,該居於鴨脷洲邨的公屋戶於2022年填寫入息及資產申報表時,申報並無擁有香港住宅物業。房署其後調查揭發,該公屋戶案發時全權擁有一個位於荃灣的住宅物業。該公屋戶因明知而作出虛假陳述,違反《房屋條例》第26(1)(a)條而被檢控,並於周二(14日)日在東區裁判法院被裁定罪成,被判監禁2個月,緩刑12個月。房屋署已向該租戶發出遷出通知書以收回其公屋單位。

    公屋虛假陳述罪成.jpg
    房委會發言人嚴正提醒所有公屋戶,必須準確填寫入息及資產申報表,作為釐定租金以及審核續住公屋資格的基礎。

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  • P

    @香港公屋 何伯應該無捱過苦,洗錢如倒水,銀行存款可能係其前妻賺的
    不論男女,喜歡飲別人的湯,都容易上當入迷,好色臨老行將就木入花叢,視子女親倩如糞土,不值得世人同情幫忙

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  • 香港公屋

    公屋三派屯門2.jpeg
    受全城關注的何伯、新何太,今晚(5月13日)再現身無綫(TVB)《東張西望》證明「真愛」,並反擊網民種種指控,直指「邪不能勝正」。新何太表示亂到真愛,認為女網民應該羨慕她,不是攻擊她。不過網民看完全集後,焦點卻非何伯何太如何回應外界攻擊,而是何太於節目尾聲再展示何伯送的「新禮物」─ 價值近10萬元的足金龍鳳鈪,「今集個重點,就係何伯又買嘢」、「愈講就愈覺得係貪錢,愈描愈黑」。


    網民細數何太「行頭」 何太自揭名牌袋只係「幾舊水A貨」!

    TVB高收視資訊節目《東張西望》,近年採訪香港民生大小事,不時成為城中討論熱話。近日接連報導喪妻76歲老翁何伯,與年紀相差逾30載的內地女忘年戀,以致與幾名子女反目的故事,外界極大迴響,FACEBOOK「何伯&何伯老婆關注組」已逾2.1萬會員,更引來房署回應會調查有否違規。

    訪問中何伯提到原配去世九年後,於街市偶遇一名年輕逾30歲新歡,飲湯飲出真感情,短短兩、三個月便火速與其墜入愛河閃婚,惹來五名子女極力反對,何伯指細女更調走聯名戶口中450萬積蓄,疑防止父親受騙。《東張西望》上門訪問時,新何太身光頸靚,大曬何伯所送價值超過13萬元鑽戒及超過10萬元的名貴腕錶,銀碼記得相當清楚,提到2人結婚致何伯與子女反目,新何太承諾會照顧老公,啜泣但未見眼淚。

    網友點睇?

    何太永遠對d數字敏感到,任何物品都記得幾錢,真係勁 70幾歲人,醒下啦,真係貪你靚仔咩 細女做得好 最佳男女主角變面技巧高超,原來二位口齒伶俐都唔簡單,睇訪問之後發覺何伯同這位何太都係同類人冇得救,何伯自- 求多福 個女人一直都係強調,個阿伯好錫佢都係因為喺佢身上使錢咋嘛,咁唔係為錢係咩呢? 個阿伯講嘢語氣十足十李隆基 呢個阿伯冇得救架啦、佢兩公婆滿口歪理 金器十足,禮物不是36萬元,是46萬元才正確。 450萬你搵架?咁你憑咩住公屋? 問到揾唔到450萬會唔會去打工養老公。43停咗一陣答第二樣 佢宜家其實係大檸樂,呃阿伯錢變成養阿伯。但都不忘喺阿伯面前吹到個仔唔讀書都肯養佢 五個仔女既錢,都係佢亡妻既錢!都唔關你兩母子既事!關你差事咩! 比d淚水 臨時演員都係演員 一時又話香港飲食業有得做,一時又話去珠海發展,仲唔係老人痴呆 9萬9千 9既龍鳳鈪.... 係未可以向房署舉報? 仲喺度攞金鈪出嚟曬

    東張西望12分鐘完整版:


    何伯何太無懼負評再上《東張》 一口氣回應網民海量批評!

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  • 香港公屋

    公務員配額.jpg
    公務員公共房屋配額計劃每年提供750個單位,給紀律部隊及公務員入住。有立法會議員認為,政府應該在大灣區購買樓宇給公務員居住,將公屋配額留給市民。

    選委會界別(工聯會)黃國:「我們政府是否可以考慮在內地買些樓給我們公務員,讓他們在上面去住,不一定排我們香港的公屋。」

    公務員事務局常任秘書長梁卓文:「大灣區城市樓宇政策跟香港不同,所以要政府和同事處理這些問題,我認為我們現階段做不到這個情況。最重要是財政方面可以可持續,如果是加碼或者新措施,涉及較大的財務開支,現今赤字環境,未必很實際。」

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  • 香港公屋

    濫用公屋舉報2.jpeg
    咪話房署唔做野呀!又收一個單位先🙈

    濫用公屋舉報1.jpg

    皇后山大把人大陸有幾層樓 拉Q晒就啱 移民L黎架,走咪交間屋俾人囉...住個層有兩家咁啦 叫公安落嚟拉房署班友啦 好新~好似冇住過咁! 似丟空被房署收回 咁快就變空宅! 俾那些急有需要的人住吧 又有承辨商可以番新吉房還原

    來源:皇后山乜都友

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  • 香港公屋

    何伯公屋房署.jpeg
    日前《東張西望》報道76歲何伯與46歲內地女子相識一個月閃婚的經歷,這段忘年戀除了令何伯與5名子女反目,亦令他損失多年積蓄。何伯透露本來想打本100萬元給太太做生意,惟到銀行提款時,發現細女從聯名戶口提走450萬元。曾收取何伯價值逾20萬元結婚禮物的何太,事後被指「身光頸靚」,何伯擁巨款積蓄住公屋亦惹議。

    東張西望何伯事件懶人包


    76歲老翁搭上細30歲內地婦再婚 與子女反目成仇 450萬存款不翼而飛

    東張西望何伯住邊

    房屋署正調查何伯有否違反公屋「富戶政策」。消息指,鑑於事件有很多不清楚的地方,目前要先釐清,一旦發現違規會採取行動,現階段不排除任何可能性。根據規定,公屋住戶如果超出入息限額或在港擁有物業,房署有權收回公屋單位。

    東張西望何伯下集3.jpeg

    住公屋何伯戶口曾擁450萬元 向新妻贈逾20萬元禮物
    《東張西望》近日報道76歲何伯在街市認識較他年少30歲的內地女子,二人飲湯飲出愛情:「大家你眼望我眼,幾好;佢煲湯俾我飲,我就飲,佢啲湯又幾好飲,我就飲出感情,大家就簽紙。」女方更在訪問時指二人發生了關係後決定結婚,引來不少網民嘩然。

    東張西望何伯下集2.jpeg

    何伯原本的妻子九年前逝世,跟五名子女原本相處融洽,惟當仔女知道爸爸要再婚,甚為反對,認為「後母」有騙錢之嫌。住公屋的何伯本來想打本100萬元給太太做生意,惟到銀行提款時,才發現細女在其聯名戶口中已提走450萬元,稱450萬元是自己的血汗錢。愛錫新婚妻子的何伯更為太太準備超過20萬的結婚禮物,分別價值超過13萬元鑽戒及超過10萬元的名貴腕錶。

    東張西望何伯住邊3.jpeg

    消息:房署正調查何伯有否違反公屋富戶政策

    房屋署正調查何伯有否違反公屋「富戶政策」,不過鑑於事件有很多不清楚的地方,目前要先釐清,一旦發現違規會採取行動,現階段不排除任何可能性。根據規定,如果公屋住戶的家庭入息超逾公屋入息限額五倍,或家庭總資產淨值超逾公屋入息限額100倍,甚至在香港擁有物業,房屋署都有權收回公屋。

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    房署致力打擊濫用公屋 截至2月揭190戶在港擁物業

    事實上,房屋署致力打擊濫用公屋,除了要求住戶申報資產,亦抽查屋邨停車場,檢視公屋住戶有否持有名車或超出資產限額。截至2月底,發現約190戶在香港有住宅物業,收回60個單位,並向約20戶發出「遷出通知書」,餘下約110戶會按程序跟進或檢控。署方早前亦收到舉報指有公屋住戶在內地持有多項物業,內地部門協助查明屬實後,已收回公屋單位。

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    《東張西望》近日報道76歲何伯在街市認識較他年少30歲的內地女子,二人飲湯飲出愛情。(節目截圖)

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  • L CL

    @香港公屋
    連資料都引用錯,資產上限387,000元係設俾公屋申請人,已住緊公屋嘅係睇另一份,自己搜尋下「公屋富戶2024」啦。

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  • R

    呢啲要幫佢擺上小紅書微博,等14億人幫佢討返個公道

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  • B

    @金銀花茶 個老豆鏡頭前都話佢地反骨/不孝又盛喇,更何況鏡頭後?
    原本子女好地地,變成咁,一定係個阿伯/女人都講左好多過分野先會令子女/女婿都咁對自己。

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  • N

    @金銀花茶東張西望何伯「屈蛇」寄居內地女公屋勢成房署起底注視目標 中說:

    佢d仔女做得啱!不過唔好講粗口鬧父母。

    應該係提咗阿伯無限次,比咗無限煩惱D仔女。爆粗口鬧都係應該嘅,阿伯自找的。抵死。

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  • Maggie22M

    以為報東張好醒,點知自己奶哂嘢。偷雞唔到蝕埋公屋

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  • 黃美美

    大媽以為好威穿金帶銀化晒妝俾人採訪,一睇就知道咩人,枉阿伯仲話一睇就知佢係老實人,飲得太多迷魂湯啦!啲湯都唔知有冇落藥🤭

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  • 何伯有冇湯飲呀

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  • 一切隨緣

    分分鐘阿媽短命,阿仔唔洗上鏡先係最後贏家。

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  • MandyyM

    佢阿仔更加無面見人,原來阿媽靠身體騙錢

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  • winnie999W

    東張報導好持平呀,邊有偏頗啫⋯⋯☺️

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  • wingwingW

    又話唔俾伯伯餓親

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  • littleloverL

    咁短時間可以搵到幾十萬,都算好成續了

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  • saya0216S

    lee單嘢房署唔做嘢?顏面何存呀???

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  • JoJoLamJ

    好典型嘅個案,返鄉下問同路人點拆局🤣
    諗住打悲情牌帶風向😔點知有目共睹👀
    冇人同情🥲

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  • kaka520K

    新何太:我憑實力呃番黎…

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  • 魏俊傑老婆咪又係咁囉...拎咗身份證咪係咁識男人..最後咪踢走埋個老公~

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  • AngelaA

    帶攝製隊去阿細女醫院拍鏡頭
    又去女婿樓下打電話
    何太跟本就有心搞大件事

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  • karrybbK

    期待佢四婚挑戰90歲💪🏻💪🏻💪🏻

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  • 金銀花茶

    佢d仔女做得啱!不過唔好講粗口鬧父母。

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  • lovelvL

    佢都佛上腦,諗住搵東張話啲仔女搶錢。明眼人都睇得出咩事啦。戇鳩鳩!

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